가치관제작소

RRP 外 자산 감축 없거나 규모 매우 적어짐.

RRP 규모 감소는 은행의 단기 자금 감축 의미하므로 시장의 돈줄이 막혀가고 있다는 신호

크로스오버

• 반대쪽 무릎 안쪽으로 넣어주면서
• 반대쪽 팔 벌리다가 다운하면서 안쪽으로 넣어주기
• 반대쪽 어깨를 안쪽으로 넣어줘서 진짜 반대로 가능것처럼 하기

https://www.youtube.com/watch?v=SUyVVofex-A

요약

부동산 공급 = 기존 다주택자 공급 + 신규 공급이므로 신규 공급만으로 공급이 많다 적다 판단하는 것은 옳지 않으며, 기존 다주택자에 의한 공급도 봐야함

• 신규 공급은 민간업자가 '22년 92%로, 민간업자는 부동산이 높은 가격에 팔리지 않으면 건설하지 않으므로 충분한 공급으로 이어질 수 없음
• 기존 다주택자는 국내 313가구가 존재하며, 다주택자 증가율은 점차 감소하여 '21년에는 절대수조차 -45,270 감소
  • 다주택자수가 감소하는 이유는 1. 세금 부담 2. 부동산 경기악화 로 해석

이에 따라, 부동산 공급은 다주택자 공급을 의미하는 주택 매도물량으로 보는 것이 더 적절하며, 매도 물량은 계속 증가하고 있음

부동산 수요는 과거 낮은 금리 -> 높은 금리로 적응해 가는 단계에 있으며, 현재는 대출 이자가 높아 수요 하락 중

내집 마련 시, 부동산 시장 전체에 대한 분석보다 내가 구매하고자하는 개별 단지에 대한 분석이 더 중요

• 타겟 물건의 매매 건수와 가격을 그래프화하면 특정 기간에서 최빈거래 가격 구간이 나오는데, 그 구간과 현재 거래가를 비교하면 현재 거래가의 타당성을 평가할 수 있음

2년간 전월세거래건수를 전체 세대수로 나눈 값의 시계열 평균을 취하면 전체 세대 중 투자목적으로 거래된 물건 수를 파악할 수 있는데, 이러한 투자비율이 높을 수록 외부 변동성에 취약한 물건임

• 전월세거래건수를 2년이라는 기간으로 설정하여 계산하는 이유는 전월세계약 기간이 2년이기 때문

본문

인플레이션 유지 가능성 高 → 기준금리 유지 및 소폭 인하 가능성 高

변수들의 향방을 보면 수요측은 인플레이션이 낮아지도록 나아가고 있으나, 공급측은 높아지도록 나아가고 있어 인플레이션이 유지될 것으로 전망.

인플레이션

• 화폐량이 감소: 금리 인상 및 연준의 국채 매입에 따른 화폐량 (↓) [A. 연준 대차대조표 트렌드, B. 미국 M2 트렌드]
• 총수요 소폭 감소
  • 시간당 소득 이 감소할 수록: 노동 수요 감소에 따른 노동자 교섭력 (↓) [ C. 미국 소득 감소]
  • 고용률 소폭 감소
    • 노동 공급 변화 없음: 이미 고용할 만큼 고용되어 큰 변화 없을 것 (-)
    • 노동 수요 소폭 감소
      • 신규 투자금 감소: 고금리에 따른 회사채 및 레버리지론 발급 어려워져 신규 투자 (↓)
  • 부채 상환금 증가: 대출 중 가장 큰 비중인 주담대가 고정이므로 큰 영향은 없을 것 (-) [ D. 대출 부담금 증가]
  • 저축액 감소: 코로나 이후 시간이 지나 저축액 (↓) [ E. 저축액 감소]
  • 이전소득 감소: 정부 재정 악화에 따른 이전소득 (↓) [F. 이전소득 확장 가능성 낮음]
• 총공급 감소
  • 오일 공급 감소: 우러 전쟁 및 이팔 전쟁으로 인한 오일 판매량 (↓)
  • 공산품 공급 변화없음: 중국 디커플링 기조이나 이는 반도체 및 2차전지 등 전략적 상품에 한한 것이며 값싼 공산품에 대한 수입액 변화없음 (-) [ G. 미국의 對중국 무역량 추이]

국내 주가 변동 가능성

• 자금 유입 감소
  • 개인 자금 감소: 소득 높아지는 현상 보이지 않으며, 높은 이자율로 인한 부채 반환액 확대로 개인 자급 유입 가능성 (↓)
  • 기관 자금 감소: 장기금리 상단 고정에 따라 위험 자산 → 저위험 자산으로 자금 이동 하여 기관 자금 유입 가능성 (↓)
  • 외국인 자금 변화 없음: 국제 정세 불안으로 달러 가치 상승하고 있으며, 달러가치가 떨어질 요인 보다 상승할 요인이 크기 때문에 당분간은 외국인 자금 유입되지 않을 가능성. 단, 달러 가치 고점 → 저점으로 변할 타이밍에 외국인 자금 유입될 가능성 높음 (-) [ H. 달러 인덱스 추이]
• GDP 감소
  • 개인 소비 감소: GDP 中 민간소비 비중 50% 육박하여 중요도 상승 중. 소득변화 없고 부채 반환액 확대로 개인 소비 감소 (↓)
  • 기업 투자 감소: 부채 비용 증가에 따른 투자 감소 (↓)
  • 해외 수출 감소
    • 환율 매력적인 구간이나 중국 경기 악화로 인한 감소분을 미국 向 수출이 커버하지 못하므로 감소 (↓)
      • 중국의 산업구조가 중간재 및 소비재 비중 늘여 한국과 유사한 산업 구조로 이동 중 -> 한국 수입보다 국내 생산 통해 해결하려는 경향 高 -> 이에 따라 중국의 수출 규모 갈수 록 줄어들 우려 [ I. 대중국 및 대미국 수출 비중]
    • 중국 수출 비중 높고 그중 반도체 비중 높으나, 미국의 중국 向 반도체 수출 규제 [https://www.kita.net/cmmrcInfo/cmmrcNews/cmercNews/cmercNewsDetail.do;JSESSIONID_KITA=D2021C8F97B50ED0BED452AFD724362B.Hyper?pageIndex=1&nIndex=1837128]

1. 콜 금리(Call Rate)와 기준금리

A일반은행(상업은행)이 돈이 필요 할 경우 B일반은행(상업은행)에게 전화(Call)를 해서 돈을 빌려달라고 부탁합니다. 이떄 B은행이 A은행에게 빌려주는 금리를 "콜 금리"라고 부르며 대부분 "1일물" 즉, 하루 단위로 빌려줍니다. 따라서, 콜 금리는 금융시장을 빠르게 대변하는 금리로 불립니다.

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일반은행(상업은행)은 돈이 부족하거나 남으면 예금과 대출을 할 수 있는데 이때는 다른 일반은행(상업은행) 또는 중앙은행(FED, 한국은행 등)과 주로 거래를 합니다. 일반은행간 하루 단위로 빌려주는 금리를 "콜 금리"라고 말하고 일반은행과 중앙은행이 돈을 거래 할 경우 사용되는 금리를 "기준 금리" 라고 합니다.

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예를 들어보겠습니다.

경제가 어려워져서 콜 금리가 10%입니다. 은행들도 서로가 돈이 부족해서 10%로 돈을 빌리는데, 일반 서민들과 기업들은 더 높은 금리로 돈을 빌려야합니다. 하지만 이렇게 금리가 높으면 아무도 돈을 빌리지 않죠.

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경제를 살리기 위해서는 누군가 돈을 빌려서 "소비와 투자"를 해줘야합니다. 그래서 이떄 구원투수로 나오는 것이 중앙은행입니다. 중앙은행은 기준금리를 대폭 낮춰서 1%로 돈을 빌려줍니다.

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이렇게 금리가 낮아지면 일반은행(상업은행)은 중앙은행에게 1%의 금리로 돈을 빌리게되고, 한국은행을 통해 빌린 돈이 일반은행들 사이로 풀리면서 그 결과 돈이 넘쳐흘러 시중은행들 간의 "콜금리"도 1%로 수렴하게 됩니다.

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이렇게 콜금리가 낮아지면 서민과 기업들에게 낮은 이자로 대출을 해줄 수 있게 됩니다. 그 결과 소비와 투자가 늘어나고, 경제가 좋아지게 됩니다.

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이렇듯 중앙은행의 기준금리가 낮아지면, 자연스럽게 콜금리도 낮아집니다.

아! 참고로 콜금리 시장은 친구에게 전화하듯 자금을 빌리는 시장으로 무담보로 자금 융통이 진행됩니다.

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2. 기준금리, 법정지급준비금, 초과지급준비금리(IOER), 연방기금, 연방기금실효금리(EFFR)

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기준금리란 중앙은행(FED, 한국은행 등)이 시중은행(일반은행)과 돈을 거래할 때의 금리를 말합니다.

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단, 상업은행은 투자자를 보호하기 위한 일정 수준의 자금을 중앙은행에 예치해 놓아야합니다.

우리는 이것을 "법정지급준비금"이라고 부릅니다.

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여기서 "법정지급준비금" 이상으로 더 많은 돈을 연준에 예치할 수 있는데 이때 법정지급준비금 이상으로 예치한 돈에 대해서는 중앙은행이 이에 대한 이자를 지급하게 됩니다. 우리는 이것을 "초과지급준비금리(IOER)"이라고 부릅니다.

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상업은행은 이렇게 "법정지급준비금+초과지급준비금"을 중앙은행에 예치해놓고 이것을 합쳐서 "연방기금"이라고 부릅니다.

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단, 여기서 "초과지급준비금"은 말 그대로, 초과해서 넣어둔 돈입니다. 따라서 언제든지 자유롭게 거래가 가능합니다. "초과지급준비금"을 보유한 상업은행은 이것을 다른 상업은행에게 자금을 빌려줄 수 있는데, 이때 거래되는 하루짜리 금리를 "연방기금실효금리(EFFR)"라고 부릅니.

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근데 위에서 배운 것 처럼 상업은행끼리 하루 단위로 빌리는 금리를 "콜 금리"라고 배웠습니다.

따라서, 연방기금실효금리(EFFR) = 콜(Call) 금리라고 부르기도 합니다.

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3. 기준금리를 제어하는 방법(기준금리 = 연방기금목표금리)

중앙은행은 회의를 통해 해당 연방기금실효금리를 결정합니다.

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예를 들어 중앙은행이 회의를 걸쳐서 연방기금실효금리를 1~1.25%로 하겠다고 발표합니다.

이 뜻은 "금리가 1~1.25%"안에서 움직이도록 조절하겠다는 뜻이고, 이렇게 목표를 정했으니 다른 말로 "기준금리"라고 부르거나 "연방기금목표금리"라고 부릅니다.

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예를 들어보겠습니다.

중앙은행의 기준금리가 1~1.25%입니다. 즉, 중앙은행이 상업은행에게 돈을 빌려줄때 1~1.25%의 이자만 받고 돈을 빌려준다는 뜻 입니다.

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하지만 시중에 모든 상업은행들이 현금이 너무 많아서 중앙은행에게 돈을 빌리지 않습니다.

상업은행 모두가 돈을 빌려줄려고만 하니 시중 상업은행끼리 거래되는 "콜 금리"가 0%로 하락합니다.

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이 경우 중앙은행은 시중에 상업은행끼리 거래되는 금리를 1%로 만들고 싶은데, 상업은행끼리 0%의 이자로 돈을 빌려주다보니 목표치에서 벗어납니다. 이 경우 시중에 낮은 금리로 자금이 돌아다니게 되고 이것인 과도한 소비와 투자를 불러일으켜 인플레이션을 만들어냅니다.

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따라서, 중앙은행은 위와 같은 부작용을 막기 위해 해당 콜 금리를 연방기금실효금리를 1~1.25%까지 올려야하고, 이것을 위해서 "역레포 거래"를 통해 금리를 상승시키는 방법을 사용하게 됩니다.

(역레포 거래란 중앙은행이 상업은행에게 돈을 빌리는 것을 말합니다. 곧 설명드리겠습니다.)

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예를 들어, 지금까지는 시중에 상업은행끼리 0%의 이자로 돈을 빌려주기 시작합니다. 그런데 중앙은행이 와서 "1%의 이자로 돈 빌려줘"라고 말한다면, 시중에 0%대로 거래되던 자금들은 모두 중앙은행에게 1%의 이자로 갈아타기 시작 할 것 입니다. 중앙은행이 1%의 이자로 무제한 돈을 빌리기 시작하니, 시중에서 0%에 거래되던 콜 금리(1일 금리)들은 모두 중앙은행에게 흡수되고, 그 결과 시중에 1% 미만으로 거래되는 콜 금리들이 없어지게 되는 것이지요.

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이렇게 중앙은행이 상업은행에게 돈을 빌리는 것을 "역레포 거래"라고하며, 이때 적용되는 금리를 "역레포 금리"라고 합니다. 역레포 거래, 역레포 금리를 통해 중앙은행은 기준금리의 하단을 유지하는 방법을 사용하곤 합니다.

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반대 상황도 마찬가지입니다.

시중에 모든 상업은행들이 현금이 너무 부족해서 서로가 돈을 빌릴려고합니다.

시중 상업은행끼리 거래되는 "콜 금리"가 2%로 상승합니다.

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이 경우 중앙은행은 시중에 상업은행끼리 거래되는 콜 금리를 1.25%로 만들고 싶은데, 상업은행끼리 2%의 이자로 돈을 빌려주다보니 목표치에서 벗어납니다. 이 경우 중앙은행은 "레포 거래"를 통해 콜금리를 낮추게 됩니다.

(레포 거래란 상업은행이 중앙은행에게 돈을 빌리는 것을 말합니다.)

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예를 들어, 지금까지는 시중에 상업은행끼리 2%의 이자로 돈을 빌려주기 시작합니다. 그런데 중앙은행이 와서 "1.25%의 이자로 돈 빌려줍니다"라고 말한다면, 시중에 2%대로 거래되던 자금들은 모두 중앙은행에게 1.25%의 이자로 돈을 빌리기 시작 할 것 입니다. 중앙은행이 1.25%의 이자로 무제한 돈을 빌려주기 시작하니, 시중에서 2%에 거래되던 콜 금리(1일 금리)들은 모두 중앙은행에게 싼 가격에 돈을 빌리게 되고, 그 결과 시중에 1.25% 이상으로 거래되는 콜 금리들이 없어지게 되는 것이지요.

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4. 레포 금리, 역레포 금리

레포(repo)란 환매조건부채권(Repurchase Agreements)을 의미합니다. 환매조건부채권이란 금융기관이 일정 기간 후에 다시 사는 조건하에 채권을 빌려주고, 소정의 이자를 붙여 다시 되사는 채권을 의미합니다. (RP금리 = 시중은행이 중앙은행에게 돈을 빌릴떄 적용되는 금리)

중앙은행은 1일물(미국 연방준비제도, 연준) 또는 7일물(한국은행) 레포를 매입하거나 매도함으로써 시중에 유동성을 조절합니다.

미국 연준과 한국은행을 비롯하여 대부분의 선진국 중앙은행은 '공개시장운영(open market operation)'이라는 제도를 도입하고 있습니다. 공개시장운영이란 중앙은행이 시중은행을 대상으로 국공채 등 증권(1일물 또는 7일물 레포)을 '담보'로 하여 시중 유동성을 조절하는 정책입니다.

연준(Fed)의 경우, 연간 8회의 FOMC(Federal Open Market Committee, 연방공개시장위원회)**를 열어 기준금리를 결정하게 됩니다.**

즉, 중앙은행은 공개시장운영을 통해 콜금리가 중앙은행이 설정한 기준금리 수준을 크게 벗어나지 않게 하기 위해 노력합니다. 따라서, 중앙은행이 통화량을 조절하여 기준금리를 조절한다는 표현이 더 정확합니다.

예를 들어 보겠습니다. 만약 시중은행들의 단기자금 수요가 매우 높습니다. 그렇다면 금융시장에 단기자금이 부족하다는 의미이므로 콜금리가 상승하게 될 것입니다.

이때 중앙은행이 설정한 콜금리가 기준금리를 벗어나므로(콜금리 > 기준금리), 중앙은행은 시중에 레포를 매입해 시중에 단기자금 유동성을 공급하게 됩니다.

따라서, 단기자금 공급이 증가하고 콜금리는 기준금리 수준으로 다시 하락하게 됩니다. 반대의 경우도 마찬가지입니다.

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역레포(Reverse Repo) 금리란 국채를 담보로 중앙은행이 시중 상업은행에게 돈을 빌릴 때 적용되는 금리를 말합니다.

(역RP금리 = 중앙은행이 시중은해에게 돈을 빌릴떄 적용되는 금리)

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[상황 1 : 상업은행끼리 자금이 넘쳐 흘러서 금리가 떨어질때]

​예를 들어 상업은행끼리 자금이 넘쳐흘러서 상업은행끼리 금리 0%로 돈을 빌려줍니다. (콜 금리가 0%인 상황)

이때 중앙은행이 상업은행에게 말합니다. "제가 1% 이자로 돈 빌리겠습니다. 저에게 돈 빌려주세요!"

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이런 경우 상업은행은 다른 상업은행에게 0%의 이자로 돈을 빌려주지 않고, 중앙은행에게 1%의 이자로 돈을 빌려줍니다.

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그 결과 지금까지 상업은행끼리 0%의 이자를 받으며 돈을 빌려줬는데, 이제는 중앙은행에게 1%의 이자를 받고 돈을 빌려 줄 수 있습니다. 결국에 시중에 자금은 상업은행에게 빌려주지 않고, 중앙은행에게 돈을 빌려주게 될 것이고, 시중에 유동성이 줄어들면서 결국 상업은행끼리 거래되는 콜 금리는 연준의 목표금리인 1%에 수렴하게 됩니다.

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결국 역레포 금리 상승을 통해 중앙은행은 "연방기금실효금리를 1%"까지 올리게 되고, 콜금리(단기금리)를 연방기금목표금리에 도달 할 수 있도록 만든 것 입니다.

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원래 레포시장은 상업은행이 중앙은행에게 돈을 빌리는게 정상인데, 지금 처럼 중앙은행이 시중은행에게 돈을 빌릴때를 "역레포 거래"라고 합니다.

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반대로, 만약 상업은행들의 단기자금 수요가 너무 강할때는 어떨까요?

https://contents.premium.naver.com/tqcode/marketmacro/contents/230101121620799ez

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