기형적으로 부동산 전세 시장이 발달한 한국에서는 전세시장에서 가장 먼저 부동산 상승 혹은 하락세가 시장됩니다. 그 이유는 전세시장은 실수요자만 참여하는 시장으로 금리에 가장 민감하게 반응하는 시장이기 때문입니다.
예를 들어, 금리 1%, 전세값 5억의 경우 5억에 대한 기회비용 연간 500만원의 비용을 주거 가치로 인정하고 전세사는 셈인데요. 그러나 금리가 2%로 상승시 전세값 5억에 대한 기회비용이 1,000만원이 되면, 병원 학교 상권 등주거 가치에 영향을 미치는 호재가 존재하지 않는 한기존 동일 주거지에 대한 주거 가치는 500만원 그대로일 것이며 1,000만원의 기회비용은 비싸다고 인식하기 때문에 전세값을 2.5억으로 낮추기를 요구할 것 입니다.반대로 전세 공급자는 금리가 하락하면 전세값 상승을 요구할 것 입니다. 자본에 대한 적정 기회비용 요구하며 금리 상승에 따른 기회비용 分 만큼 가격 인하를 요구하는 것입니다.
정리하면, 금리가 상승하면 수요가 감소하면서 전세값이 내려가고, 금리가 하락하면 공급이 감소하면서 전세값이 올라가는 구조
단, 부동산 전세는 보통 2년 주기로 계약을 맺기 때문에 시장 상황에 따라 시시각각 변하는 금리와 비교하면 전세 시장의 가격 조정은 1 ~2년 후행하여 발생하게 됩니다.
② 시장에서 수요가 감소하면 Gap 투자를 통해 전세 매물을 보유하고 있는 공급자는 전세가를 낮추어야 합니다. 왜냐하면, 세입자의 전세 자금을 통한 Gap 투자가 한국 전세시장의 상당 부분을 차지하는데, Gap 투자자는 세입자의 전세금으로 부동산을 구매한 것이기 때문에 새로운 세입자가 구해지지 않는다면 오롯히 손해로 집주인의 손해로 돌아오기 때문입니다. (https://valuefactory.tistory.com/1357)
한마디로 전세를 싼값에 내놓기 싫어도 내놓을 수 밖에 없는 상황이 전세 공급자들에게 벌어지는 것이죠.
전세시장에서 번진 전세값 하락은 매매시장으로 이어지기 시작합니다.
③ 당연하게도 금리가 상승하면 대출 비용이 상승해 매매시장에서의 수요도 감소합니다.
④ 더 주목할 것은 매매시장의 공급자들이 팔기 싫어도 팔게되는 상황에 몰린다는 것입니다. 전세시장에서 Gap투자자들은 전세값 하락한 만큼 손해를 보고 세입자를 구합니다. 그러나 그 다음 세입자를 구하는 상황에서도 전세값 하락이 계속된다면 그 이상의 손해는 보기 힘들 것입니다. 곧 물건을 판매하고 손절매를 하기 시작합니다.
⑤ 금리 상승 시 전세에 들어가는 목돈을 조달하기 어려워지므로 일시적으로 월세 수요가 증가합니다. 이에 월세가격은 일시적인 상승세를 탈 가능성이 있습니다.
⑥ 그러나 매매가가 하락하면 매매가에 맞는 투자수익률에 맞추어 월세가도 눈높이를 맞추어 가기 시작합니다. 매매가에 따른 투자수익률에 눈높이를 맞추어가는 구조이기 때문에 보통 월세 시장은 부동산 시장 중 가장 마지막에 가격이 반영되기 시작합니다.
예를 들어, 매매가 하락 前 모 아파트 단지 28평 매매가가 10억이라고 하면, 이때의 월세는 시장의 논리대로 평균적인 부동산 투자수익률 3%에 맞추어 연 3,000만원에 월세가 형성되어 있을 것입니다. 3년 후 매매가가 6억까지 하락했다고 해볼까요. 월세 수익이 이전과 동일하게 연 3,000만원이라면 투자수익률은 5%에 달합니다. 이렇게 수익률이 높은 꿀 시장이라면 너나 나나 월세를 놓기 시작할 것이고 공급 확대에 따라 가격은 재조정되어 최종적으로 이전과 동일한 3%의 투자수익률 까지 월세가 하락할 것입니다. 곧, 연 1,800만원 까지 하락하겠죠.
정리하면, 부동산 시작의 끝과 시작은 전세 시장입니다. (이는 전세 시장을 용인하는 한국 부동산 시장의 특수한 성질 때문입니다) 전세 시장의 움직임을 관찰하면 부동산 전체 시장의 하락 시점과 상승 시점을 예측할 수 있을 것 입니다.
Gap투자란 전세를 끼고 부동산을 구매하는 것을 의미합니다. 전세를 낀다 라는 표현이 쉽게 와닿지 않아 아래와 같은 그림을 준비해봤습니다.
집주인 B는 Gap투자를 결심하고 6억짜리 전세를 껴서 10억짜리 집 구매
서울에 집을 구매하기로 결심한 집주인 B는 10억짜리 집을 구매하기로 결심합니다. 집주인 B는 6억 전세가 끼어있는 기존 물건을 구매하고, 자기자본 4억을 집주인 A에게 지불하죠. 자, 이것으로 집주인 B는 겨우 4억만을 갖고 10억짜리 집을 구매하게 된 것입니다.
이것이 사람들이 Gap투자를 하는 가장 큰 이유입니다. 은행에서 돈을 빌리지 않고도 세입자를 이용해 2배 이상의 레버리지를 일으킬 수 있게되죠. 어떻게 보면 세입자를 통해서 기간한정 무이자 사금융을 받은 것이나 마찬가지 입니다.
일반적으로는 이 4억마져도 100%자기자본이 아닌 은행 대출 통해 지불하기도 하지만, 이번 시나리오에서는 은행에서 대출까지 끼게 되면 셈법이 복잡해지므로 은행 대출은 없는 것으로 가정합니다.
향후 시나리오 別 Gap투자의 현금흐름
1년 후, 집값은 아직 그대로 입니다. 하나 변한게 있다면 기존 세입자 A가 방을 뺄테니 전세금을 돌려다라는 요청이 왔습니다. 가진 현금이 없는 집주인 B는 세입자 B를 급하게 구해서 전세금 6억을 마련하고 그 돈을 세입자 A에게 돌려줍니다.
집주인 B는 운이 좋습니다. 아직까진 시장상황이 좋아 세입자를 금방 구했네요.
시나리오1: 집값 상승
2년 후 부동산 시장이 좋습니다. 10억원이던 집값은 12억원까지 상승했죠. 다행이 부동산 시장이 좋을 때, 세입자 B는 전세금 환급을 요구합니다. 당장 돈이 없는 집주인 B는 집값도 올랐겠다 집을 팔기로 결심합니다.
집주인 B는 12억에 집을 매도하고 세입자 B의 전세반환금 6억과 본인 초기 투자비용 4억을 제하고, 2억만큼의 순수입을 얻습니다. 은행에서 돈한푼 빌리지 않고 무려 자기자본의 50%에 이르는 수익을 이루게 된 것이지요.
시나리오B: 전세값 하락+ 다음 세입자 없음
Gap투자는 집값하락보다 전세값 하락이 더 치명적이다.
한편 다른 평행세계의 집주인 B는 운이 없습니다. 부동산 시장은 급락하여 집값은 10억원에서 7억원으로 하락했습니다. 집값이 하락해 전세금도 4억으로 하락했습니다. 전세금이 하락한다면 기존 전세금 (6억) 과 신규 전세금 (4억) 間 차액을 스스로 융통해야합니다. 엎친데 덮친격으로 세입자 B가 전세금 환급을 요구합니다.
집주인 B는 생각에 잠깁니다. 집주인 B에게는 2가지 선택지가 있습니다.
1. 집을 팔아 세입자 B의 전세금을 환급해준다.
2. 세입자 C를 구해 4억만큼의 현금을 확보하고, 2억은 빌려서 6억을 만든 후 세입자 B에게 돌려준다.
집주인 B는 향후 집값이 돌아올 것을 굳게 믿고 집을 보유하기로 결심합니다. 그렇다면 세입자 B에게 돌려줄 전세금 부족분 2억을 어디선가 융통해야 합니다.
서울시에 집을 갖고 있다면 2억 대출받기가 힘듭니다. 정상적인 금융권에서는 투기과열지구 대상인 부동산에 전세대출을 해주지 않습니다. 집주인 B는 부랴부랴 친지에게 2억만큼을 시중 이자로 빌려 세입자 B에게 전세금 환급합니다.
2억만큼의 이자가 다달이 나갑니다. 이때부터 캐쉬플로우 적자가 시작됩니다.
세입자가 구해지지 않는 것은 Gap투자 최대의 위기다.
1년을 버틴 집주인 B는 큰 위기를 맞습니다. 집값은 그대로지만 부동산 시장악화로 전세 물건이 시장이 쏟아지면서 세입자 구하기가 하늘의 별따기가 되어 버린 것이죠.
세입자 C는 전세금 환급을 요구했습니다. 이젠 방법이 없습니다. 집주인 B는 7억에 집을 내놓기로 합니다.
집주인 B는 집을 7억에 팔고, 세입자 C에게 4억 환급, 친지에게 빌린돈 2억 환급 후 본인 초기 투자비용도 제하니 3억이 적자입니다.곧, 초기 투자비용 4억에서 3억이 날아가 1억이 되어버린 것 입니다.
시사점
Gap투자에서 가장 위험도가 높은 것은 위 처럼 세입자가 구해지지 않는 상황입니다. 새로운 세입자가 기존 세입자의 전세금 환급분을 채워주지 않으면 집을 판매하는 상황에 이를 수 밖에 없기 때문입니다.
또한, 전세금이 하락하는 상황도 높은 리스크입니다. 전세금이 하락하면 기존 전세금과 하락한 전세금의 차이만큼 자기가 융통해야하기 때문입니다. 하지만, 서울 시내에서 Gap투자라면 은행 대출이 나오지 않기 때문에 정상적인 방법으로 돈빌리기가 어렵습니다. 사채를 쓰던가 친지한테 빌리던가 하는 선택지 뿐이죠. 이런 상황이 오게 되면 집을 팔기 싫어도 팔아야하는 상황이 벌어집니다.
Gap투자는 높은 레버리지를 통한 High-Risk, High-Return 입니다. 시장상황을 면밀하게 따져보고 시도해야겠습니다.
계속 바뀌는 대출 정책에 ‘내가 돈을 빌릴 수 있다는 건지, 없다는 건지’ 헷갈릴 때가 많을 텐데요. 자주 등장하는 LTV, DTI, DSR 3가지 개념만 제대로 알아도 얼마나 대출 받을 수 있는지 예상하기 편해질 거예요.
LTV
집을 사기 위해서는 ‘주택담보대출’을 많이 받아요. 내가 살 집을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는 건데 이때 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 LTV(주택담보대출비율)라고 불러요. 만약 5억원짜리 집을 사기 위해 집을 담보로 4억원을 빌렸다면, LTV는 80%가 되는 거죠.
DTI
소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표예요. 1년간 갚아야 할 주택대출의 원금+이자를 연소득으로 나눈 후 100을 곱해 구해요. 일반적으로 DTI가 낮을 때 빚을 갚을 능력이 높다고 여겨져요.
DSR
개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 거예요. 이 때에는 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출*, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정 비율(%)까지 대출해줘요. 만약 연 소득이 1억원이고 DSR이 70% 라면 7,000만원까지 돈을 빌릴 수 있는 것이지요. * 마이너스대출은 빌린 금액이 아닌 한도금액, 즉 사용할 수 있는 마이너스대출 한도 전체를 더해요.
DTI, DSR 비슷해보이는데 다른 건가요?
네, 달라요! DTI는 주택담보대출의 원리금만 더하지만 DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 더해 빌려줄 수 있는 돈을 정한다는 점에서 더 강력한 대출 규제라고 할 수 있어요.
신용대출 필요하면 DSR을 알아야 해요
개인의 총 대출 금액이 1억원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있기 때문이에요. 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%(비은행 50%)를 넘어가게 대출 받을 수 없다는 이야기예요 (전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외).
연봉까지만 빌릴 수 있던 신용대출을 연봉의 2~3배까지 빌릴 수 있도록 허용해주었지만, 사실상 필요한 돈이 1억원 이상이라면 DSR 40%내에서만 빌릴 수 있는 거예요. 상대적으로 연소득이 적은 청년층에 영향이 클 수밖에 없고요.
일시적으로 한도를 높이는 법:연소득이 높아지거나, 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 되는데요. 최근 나온 10년 만기 신용대출 등을 이용해 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 일시적으로 한도를 높일 수 있어요. (관련 콘텐츠:만기가 긴 대출, 받으면 좋은 점은?)
주택담보대출 필요하면 LTV, DTI, DSR 모두 알아야 해요
부동산은 크게 투기과열지역과 조정대상지역, 그리고 둘 다 아닌 지역(비규제지역)으로 나눌 수 있는데요. 일반적으로 무주택자라면(총 대출액이 1억원이 넘는다면 DSR 규제는 무조건 적용돼요),
투기지역 및 투기과열지구
집값(시세 기준)이 9억원 이하라면 LTV 40%를, 9억원 초과라면 LTV 20%를 적용받아요. 예를 들어 시가 14억원인 집을 담보로 대출을 받는다면{9억원x40%) + (5억원x20%) = 4.6억원을 빌릴 수 있는 거예요.
다주택자이거나, 1주택자라도 시세가 15억원이 넘는 집을 사면 주택담보대출을 받을 수 없어요
총대출액이 1억원이 안 되서 DSR 규제를 안 받고 집이 수도권에 있다면 DTI 60%가 적용돼요.
서민실수요자의 요건은 덜 까다로워요
무주택세대주, 부부합산 연소득 9000만원 이하(생애최초구입자는 1억원 미만), 주택가격 투기과역지구 9억원 이하 조정대상지역 8억원 이하를 모두 충족하는 경우 ‘서민실수요자’로 분류돼는데요. LTV가 최대 20%p씩 완화돼요.
특히 LTV 우대혜택이 없었던 투기과열지구 6~9억원 구간은 50%, 조정대상지역 5~8억원 구간은 60%로 10%p씩 완화되고요. DTI는 60%예요. 최대 4억원까지 빌릴 수 있고, DSR 40% 규제가 적용돼요.
생애최초로 주택을 구입한다면 LTV 80%를 적용받아요
새 정부가 들어오면서 주택이 있는 지역이나 주택 가격과 상관없이 LTV 80%를 적용받도록 하겠다고 했어요. 대출한도도 최대 6억원으로 늘어나고요. 하지만 DSR 규제는 똑같이 있기 때문에, LTV가 늘어나더라도 실질적으로 받을 수 있는 대출 한도에는 영향이 미미할 것이라는 의견이 많아요
중립금리 1.5% 유지 가정 시 현재 比 30% 하락, 중립금리 2% 유지 가정 시 현재 比 40% 하락 가능
몇 년이 걸리든 금리에 맞는 가격이 될 때까지 집값하락은 지속될 것
요즘 집구하려니 만만치 않네...
삼성동으로 출퇴근을 하는 터라 현재 거주지에서 출퇴근이 길게는 1.5시간 까지 걸립니다. 마포에서 일하는 아내의 워라벨도 고려해주기 위해서는 선택지가 많지 않았는데요. 다음 주거지로 가장 유력하게 보고 있었던 주거지는 바로 공덕입니다. 공항철도, 6호선 등 4개 노선이 겹치는 쿼터 역세권으로 서울에는 왕십리와 공덕이 가장 환승역이 많기로 유명합니다.
최근 발품을 팔며 부동산을 돌아 다녀봤습니다. 좋은 매물로 올라왔던 것이 도보 공덕역 5분 거리에 있는 물건이었습니다. 24평형이지만 서비스 평수가 넉넉하여 둘이 살기엔 충분하다고 생각되었죠. 하지만 가격이 문제입니다. 월세와 이자부담을 모두 고려한 매달 CashFlow가 약 200만원 선이었습니다. 애초에 월세로 200만원선까지는 생각했던 터이지만, 최근에 올라도 너무 올랐는데요. 과연 이 값이 일시적인 것일까요, 아니면 쭉 이런 가격이 유지될까요?
먼저 제가 보았던 단지의 24평형 월세가격 실거래가 추이입니다. 여기서 표현하는 월세란 순수 월세와 이자비용을 합산한 매달의 CashFlow입니다. 월세라는 종속변수와 금리라는 단일 독립변수를 두고보았을 때, 코로나가 시작되었던 20년 이전과 이후로 크게 나눌 수 있습니다.
코로나 이전에는 1.25% ~ 1.5%로 금리가 안정적으로 유지되면서 월세도 150만원 선에서 유지되고 있었는데요. 코로나 이후 금리가 급격히 하락하며 150만원 선에서 최대 200만원 선까지 가격 변동이 심합니다.
위 두 그래프는 서울의 전월세 월별 거래 건수와 전세가 추이를 나타낸 그래프 입니다. 데이터를 보기 전에는 월세와 전세는 대체재라고 생각했었는데, 금리에 따라 동일하게 움직이는 것을 볼 수 있습니다.
서울시 전월세 월별 건수 그래프는 아래와 같은 시사점을 갖고 있습니다.
전세와 월세는 대체재가 아닌 금리에 따라 동일한 방향으로 이동
과거 10년 동안 서울 시내 전월세 거래건수는 월 13,000 ~ 15,000건 가량 발생했으나, 지속적인 금리하락으로 건수도 미묘하게 계속 늘어나는 추세
그러나, 코로나 이후 15,000건 ~ 20,000건 수준으로 거래량 대폭 상승
'22년 07년 기점으로 전월세 거래건수의 급격한 하락 발생
전월세 스프레드는 기준금리 상승시 축소
서울 구역별 전세가 추이 그래프는 아래와 같은 시사점을 갖고 있습니다.
지속적인 금리하락으로 평당 전세가도 계속 상승 中
코로나 이후 급격한 금리하락으로 전세가 급격한 상승
현재 금리 상승 결과가 아직 전세가에 미반영
'22년 6월부터 서울 서남권(구로) 및 동북권(노원) 과 같은 부동산 약세지역의 전세가 하락 Start
위와 같은 시사점으로 보아, 서울시 부동산 가격은 아직 금리 상승이 반영되지 않았으며 부동산 약세지역을 중심으로 이미 가격 하락이 시작되고 있습니다.
전월세가격 하락 원인은 무엇일까?
서울시 전월세 시장의 가격하락 원인과 향후 추세를 수요공급 곡선을 추정해봅니다. 전원세 시장의 가격 하락 원인은 금리상승으로 인한 수요의 축소입니다. 또한, 코로나 시기의 비이상적인 저금리가 향후에는 유지될 리 없는 바 장래 전월세가격은 ~ 40%까지 하락할 여지가 있습니다.
기본 전제는 서울내 부동산 공급은 S0으로 고정되어 있으며 부동산 시장은 전적으로 수요에 따라 가격과 수량이 결정되는 시장임이 가정됩니다.
E0균형점(코로나 이전 상황)
Q0가 13,000 ~ 15,000건의 거래 건수에 해당
E1균형점(코로나 이후 금리 하락 상황)
급격한 급리 하락으로 동일 가격 수준에서 부동산 수요 상승(D0 -> D1)
이에 따라, 새로운 균형점 E1이 형성되며 거래 가격과 거래 건수가 모두 상승하는 결과
E2균형점(코로나 이후 금리 상승 상황)
급격한 금리 상승으로 동일 가격 수준에서 부동산 수요 하락(D1 -> D2)
이에 따라, 새로운 균형점 E2가 형성되며 거래 가격과 거래 건수가 모두 하락하는 결과
E0균형점까지 하락하기 위해서는 1년 정도의 시간이 필요할 것으로 보임
E3균형점(코로나 이후 금리가 이전 처럼 1.5% 구간에서 안정 + 서울시내 부동산 공급확대)
균형점이 E0로 돌아온 상황에서 서울시의 강력한 정책적 드라이브로 인한 부동산 공급 확대(S0 -> S1)
이에 따라, 새로운 균형점 E3가 형성되며 거래 가격은 하락하고, 거래 건수는 상승하는 결과
서울시 전월세 언제쯤, 얼마나 하락할까?
결론부터 말하면 서울시 전월세는 22년 12월부터 본격적인 하락기에 접어들 것이라 판단됩니다.
서울 외 지역 전세가 추이(가로축: 14년 ~ 22년 월별 시계열, 세로축[좌]: 평당 전세가(만원), 세로축[우]: 기준금리)
위는 서울 외 광역시 및 특별시의 전세가 추이입니다. 이미 지방에서는 '21년 11월 부터 전세가 하락이 시작되었습니다. 그러나 위에서 본바와 같이 서울의 경우 서울 서남권 및 동북권이 6월부터 부동산 하락이 시작되었으니 지방과 서울 間 약 5개월 정도의 시차가 존재한다고 판단됩니다.
서울내 인기 지역인 동남권과 서북권은 + 2 ~ 3개월 시간차가 존재한다고 가정하면, 데이터가 존재하지 않아 파악하지 못했지만 9월 및 10월 부터 인기 지역의 전세가 하락도 이미 시작됐을 거라고 판단됩니다.
이러한 부동산 가격 하락은 과거 1.25 ~ 1.5%의 안정적 금리를 유지하던 '17년도 가격까지 하락할 것으로 보이므로, 현재 평당 1,000만원 언저리에서 700만원까지 약 30% 추락할 것으로 보입니다.
만약 Bear-Case로 국내 금리가 2% 선에서 유지된다면, 40%까지 추락할 여지도 없지 않을 것 같습니다.
