요약

부동산 공급 = 기존 다주택자 공급 + 신규 공급이므로 신규 공급만으로 공급이 많다 적다 판단하는 것은 옳지 않으며, 기존 다주택자에 의한 공급도 봐야함

• 신규 공급은 민간업자가 '22년 92%로, 민간업자는 부동산이 높은 가격에 팔리지 않으면 건설하지 않으므로 충분한 공급으로 이어질 수 없음
• 기존 다주택자는 국내 313가구가 존재하며, 다주택자 증가율은 점차 감소하여 '21년에는 절대수조차 -45,270 감소
  • 다주택자수가 감소하는 이유는 1. 세금 부담 2. 부동산 경기악화 로 해석

이에 따라, 부동산 공급은 다주택자 공급을 의미하는 주택 매도물량으로 보는 것이 더 적절하며, 매도 물량은 계속 증가하고 있음

부동산 수요는 과거 낮은 금리 -> 높은 금리로 적응해 가는 단계에 있으며, 현재는 대출 이자가 높아 수요 하락 중

내집 마련 시, 부동산 시장 전체에 대한 분석보다 내가 구매하고자하는 개별 단지에 대한 분석이 더 중요

• 타겟 물건의 매매 건수와 가격을 그래프화하면 특정 기간에서 최빈거래 가격 구간이 나오는데, 그 구간과 현재 거래가를 비교하면 현재 거래가의 타당성을 평가할 수 있음

2년간 전월세거래건수를 전체 세대수로 나눈 값의 시계열 평균을 취하면 전체 세대 중 투자목적으로 거래된 물건 수를 파악할 수 있는데, 이러한 투자비율이 높을 수록 외부 변동성에 취약한 물건임

• 전월세거래건수를 2년이라는 기간으로 설정하여 계산하는 이유는 전월세계약 기간이 2년이기 때문

본문

요약

現 중국 부동산 관련 이슈 정리

대규모 건설사, 재정건전성 악화로 인한 시공 중단 > 대출금을 통해 부동산 선약금 조달했던 소비자들의 대출금 상환 보이콧 확산

대출금 상환 보이콧으로 우려되는 결과

1. 대출처인 은행의 실적 및 재정 건정성 악화
2. 부동산 시장 수요 급랭 > 부동산 시장 악화 > 부동산 개발 감소 > 건설사 수익성 악화 > 건설사 재정 악화 > 건설사 줄파산 우려

중국 정부의 대응

1. 시공 중단된 건물의 시공 재개 통한 부동산 수요 심리 부활: 지방채로 마련한 추가 자금으로 건설 프로젝트 펀딩 지원

• 특별대출의 집행 방식은 정책성은행이 지방정부에 일괄 대출해주고 일괄 상환받는 구조
• 이는 지방정부의 부채로 집계되며 한도는 추후 지방별 신청상황에 따른 국무원에서 분배하는 것으로 파악

2. 배드 뱅크를 통한 부동산 관련 시중은행 보유 불량 채권 흡수

• 작년 말부터 중국 정부는 배드뱅크들이 중소은행, 부동산 등 금융 리스크 해소에 적극 참여하기를 요구
• 배드뱅크의 부실자산 매입 범위를 늘려주고, 부동산 자산에 관한 위험 가중비율까지 낮춰준 것으로 파악
• 배드뱅크는 1) 시중은행에 비해 규모가 작고, 2) 자기자본비율이 정부의 최소 요구비율(12.5%)에 비해 높지 않아 레버리 지 여력도 크지 않으며, 3) 경기둔화로 사업의 수익성도 계속 낮아지고 있기 때문에 한계 존재

3. 국가 기관의 담보 통한 건설사 자금 지원

• 은행간 채권거래위원회는 중국 채권보험공사(China Bond Insurance)1의 100% 신용보강 하에 일부 민영 디벨로퍼들의 중기어음 발행 허용

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