Q: 코로나 기간 동안 FED가 구매한 미정부 국채는 4조$ 규모였음. 일반적인 양적완화란 본원통화 증대 통해 국채 등 자산을 매입하는 것이지만, FED의 본원통화는 코로나 기간동안 700억$ 수준 밖에 증가하지 않았음. 어떻게 700억$로 4조$규모의 국채를 매입할 수 있었던 것인지? 


A: 쉽게 이야기하면 연준이 발행한 본원통화는 700억$ 이지만, 그렇게 은행권으로 뿌려진 돈이 신용창출되어 최종적인 발행량은 그것보다 훨씬 더 큰 규모가 되기 때문임.

 

이것은 혼동의 일반적인 영역이므로, 이에 대해 의문을 제기하는 것은 전적으로 옳습니다! QE 동안 연방준비제도의 채권 매수는 은행을 위한 준비금을 생성하지만, 이러한 준비금은 종종 M1 및 M2와 같은 지표로 측정되는 유통 중인 광범위한 통화 공급에 직접 들어가지 않습니다. 작동 방식은 다음과 같습니다.

  1. 준비금 vs. 유통 중인 돈 : Fed가 QE를 통해 채권을 매수하면 상업 은행에 추가 준비금을 입금합니다. 이러한 준비금은 Fed의 계좌에 보관되며 가계와 기업이 이용할 수 있는 유통 중인 현금이나 은행 예금(M1 및 M2의 구성 요소)으로 자동으로 광범위한 경제에 유입되지 않습니다. 따라서 은행 준비금이 증가하더라도 이 증가가 반드시 경제에 새로운 돈이 유통되는 것으로 이어지지는 않습니다.
  2. 은행 대출 제한 : QE에서 생성된 준비금이 더 광범위한 통화 공급에 영향을 미치려면 은행이 해당 준비금을 대출해야 합니다. 그러나 실제로 은행은 준비금을 직접 사용하여 대출을 하지 않습니다(대출은 사용 가능한 준비금보다 자본 및 준비금 요건과 더 밀접하게 연관되어 있음). 준비금이 충분하더라도 경제 상황이나 차용인의 신용도가 뒷받침되지 않으면 은행은 대출을 보류할 수 있습니다.
  3. 통화 공급 데이터와 QE : 연방준비제도이사회 경제 데이터(FRED)는 QE가 통화 기반(은행 비축금과 유통 통화)을 늘리는 반면, 이는 현금과 지출에 더 쉽게 사용할 수 있는 예금을 반영하는 통화 공급 측정치 M1과 M2의 비례적 증가와 동일하지 않음을 보여줍니다. 특히 COVID-19 동안 눈에 띄게 나타난 M1과 M2의 급증은 직접적인 재정 조치와 대출 프로그램과 같은 다른 Fed 조치 때문이었습니다.

본질적으로 연준은 양적완화를 통해 준비금을 창출할 수 있지만, 그 준비금이 '신규 통화'로 실물 경제에 유입되느냐의 여부는 은행의 대출 활동과 대출에 대한 경제적 수요에 크게 영향을 받습니다.

 

FED 본원통화량 및 변화율

 

M1 및 M2 화폐량: 코로나 기간 본원통화 증가률에 비해 큰 폭으로 증가했음을 알 수 있음

 

 

 

 

1. 왜 미국 M1 통화가 4배 증가하는 동안 M2 통화는 1.5배 증가에 그쳤을까?

미국 M1 통화량과 2020년 코로나가 터지고 나서 무려 4배가 증가하였다. 하지만 M2 통화량은 1.5배 증가하는데 그치고 있다.

M1 통화는 바로 현금 + 은행에서 현금으로 인출할 수 있는 통화를 의미

M2 통화는 M1통화 + 2년 미만의 예적금 등, 즉 현금화 시키는데 시간이 걸리는 통화를 의미

2. 통화의 증가는 은행의 "신용창조" 활동 = 대출 없이 M2 통화 증가 없다

중앙은행에서 시중은행에 1억원의 돈 (본원통화, M0) 을 풀었다고 가정하면, 은행은 1억원중에 지급준비금(지급 준비율10% 가정) 1천만원을 제외하고 대출을 실시한다.

그럼 은행에 1천만원만 남고 9천만원은 대출을 통하여 시중에 풀렸다가 9천만원은 다시 은행으로 돌아온다.

은행으로 돌아온 9천만원중 지급준비금 9백만원(지급준비율 10%)을 제외하고 8천1백만원은 대출을 통하여 시중에 다시 풀리게 된다.

이론적으로 신용창조 가능금액은 본원통화(M0) X 지급준비율의 역수인데, 지급 준비율이 10% 라면 중앙은행이 1억원을 돈을 풀면 신용창조로 10억원 돈이 유통하게 된다.

지급준비율이 5%라면 1억원 X 20 = 20억원의 돈이 유통하게 된다.

3. 경기가 나빠지면 은행의 대출이 줄어 든다..

신용창조는 은행의 대출을 통하여 증가한다.


불황이라면 은행이 대출하였는데 돈을 회수할 수 가능성이 줄어들고 대출을 축소하게 된다.

따라서 중앙은행에서 본원통화를 풀더라도 은행의 대출이 증가하지 않고 신용창조를 통한 통화량 증가가 일어나지 않게 된다.

4. 돈이 얼마나 잘 도는지를 알아보는 지표가 '통화유통속도'이다.

시중에 풀린 돈의 양뿐 아니라 그것이 얼마나 자주 손이 바뀌고 있는지 판단할 수 있다.

분기별 명목 GDP를 분기별 M2 통화량으로 나눈 것으로 불황일때 통화유통속도가 떨어지고 경기가 회복하면 증가한다.

코로나 발생전 1.4였던 지표가 1.1까지 하락하고 현재는 회복중에 있습니다.

미국 통화 유통 속도 (분기별GDP / 분기별 M2)

미국의 통화 유통 속도 그래프를 보면 2020년 코로나 팬데믹이 발생하면서 경기가 위축되면서 통화 유통속도가 절벽처럼 축소 되었다.

따라서 1번에서 코로나 팬데믹 기간 동안 M1 통화가 4배 증가하여도 M2 통화는 1.5배 증가하는데 그치는 이유인것이다. 미국 재무부가 돈을 풀어도 은행에서 대출을 축소하기 때문에 M2 통화량의 증가는 크게 늘지 않은 이유이다.

5. 미국 경기가 회복되면 M2 통화량이 증가할까? 감소할까?

M2의 통화량은 은행의 신용창조(대출)와 통화의 유통속도에 의하여 결정된다가 했다. 통화의 유통속도는 지급준비율과 금리 등으로 중앙은행이 조절한다.

미국은 통화량이 늘어나면서 인플레가 발생하고 금리를 급격히 올려서 통화량을 흡수하고 있습니다. 실제로 M1,M2 통화량이 감소하고 있습니다.

만약에 통화 유통속도가 증가한다면 어떻게 될까요?

4번에서 통화유통속도가 1.4에서 1.1로 하락했고, 예전의 1.4 수준으로 회복된다면, 코로나 팬데믹 기간 동안 미국의 M1이 4배가 풀렸으니 M2 증가율도 올라가지 않을까요?

즉, 금리를 올려서 대출비용을 증가시켜 신용창조를 억제하고 있지만 경기가 회복되여 대출비용보다 대출로 인하여 발생한 수익이 커진다면 대출이 늘어나고 M2도 같이 늘어나지 않을까요?

6. 미국의 양적 완화이후 돈의 흐름

미국은 코로나 팬데믹 기간 동안 급격한 경기침체를 우려하여 무제한적 양적완화를 실시하였습니다. 그에 따라서 M1 통화량은 4배나 늘어났습니다.

가. FED는 미국 국채를 매입하는 방식으로 신규 통화를 창조하여 시중에 풉니다.

나. 미국 재무부는 국채를 발생하여 현금을 확보합니다. 결국 FED가 발행한 신규 현금이 재무부로 흘러갑니다.

다. 미국 재무부는 경기회복을 위해서 개인들에게 보조금을 지급하고 개인들은 은행에 바로 인출 할 수 있도록 예치를 합니다. <M1 통화량 증가> 하지만 은행은 경기가 불확실하니 돈을 빌려주면 못 받을까봐 대출 축소를 합니다. < M2 통화량 증가 속도 감소>

라. 개인들이 보조금을 소비하면서 미국 경제가 살아나고 고용이 증가하고 실업률이 감소합니다.

마. 경기가 살아나면서 은행이 대출 상환 리스크가 감소하면서 대출이 증가합니다. M2가 증가하게 됩니다.

7. 자산 가격이 오를 것 같다.

앞서 M1 통화량이 증가한 만큼 M2 통화량이 증가하지 않았다고 설명했고, 그 이유는 경기 불확실성으로 일반은행의 신용창조(대출)이 증가하지 않았다고 했다.

만약, 경기가 회복한다면 통화유통속도가 예전처럼 회복한다면 M2 통화량이 크게 늘어날 가능성이 크다.

잠재수요가 존재하는 수도권 (서울 인천 경기) 상위 20% 소득 1억2000만원 수준으로 2,165,827만명 존재

서울 주요 상급지의 아파트 세대수는 687,240세대

 

2,165,827만명 중 홀로버는 돈으로 구매하려면 DSL 60% 적용시 대출 XX억 까지 가능

 

지역별 1인당 소득 https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=101&tblId=DT_1C86&conn_path=I2
시군구별 상위 소득자 수 및 금액 https://www.nextplay.kr/news/articleView.html?idxno=6879

전국에서 소득 격차가 가장 심한 지역도 서울로 나타났다. 근로소득 상위 20%의 연봉은 평균 1억1995만원으로 하위 20%(667만원)의 18배였다. 부산(15.5배), 경기(14.6배) 등이 뒤를 이었다. 시도별로 소득격차가 클 뿐 아니라 각 지역 내 양극화도 심각한 수준인 것으로 분석된다.

 

서울자치구별 아파트 세대수 https://data.seoul.go.kr/dataList/172/S/2/datasetView.do

 

美 재무부, QRA 발표…"향후 몇 분기 발행 늘릴 필요 없을 것"

 

(뉴욕=연합인포맥스) 진정호 특파원 = 미국 재무부가 분기 국채발행 계획(QRA)을 발표한 가운데 지난 분기와 비교해 큰 폭의 변화는 없는 것으로 나타났다.



1일(현지시간) 미국 재무부가 발표한 QRA(5~7월)를 보면 지난 4월과 비교해 입찰 규모는 대체로 같았다. 5월에만 10년물과 20년물, 30년물 국채가 각각 30억달러씩 증액 발행되고 6월과 7월은 4월과 같은 수준으로 돌아간다. 변동금리국채(FRN)는 4월과 비교해 5월과 6월 각각 20억달러씩 감액 발행된 후 7월에 다시 4월 수준으로 돌아간다.

2년물은 다음 분기에 2천70억달러, 5년물은 2천100억달러 규모로 입찰에 부쳐진다.

재무부는 "현재의 조달 수요 전망을 기반으로 보면 적어도 앞으로 몇 개 분기 동안 명목 쿠폰 채권이나 변동금리 채권의 입찰 규모를 늘릴 필요가 없는 것으로 예상된다"고 말했다. 이는 지난 분기 QRA에도 담겼던 문구다.

재무부는 또 물가연동국채(TIPS)도 현재 유통되는 전체 국채에서 비율을 일정 부분 유지하기 위해 꾸준히 발행량을 늘려갈 것이라고 말했다.

다음 분기에는 5월에 10년물 물가채 입찰이 160억달러 규모로 예정돼 있으며 6월에는 5년물 물가채가 210억달러, 7월에는 10년물 물가채가 190억달러 규모로 입찰에 나온다.

한편 재무부는 다음 주 총 1천250억달러 규모로 국채를 발행할 예정이다. 오는 15일 만기가 돌아오는 국채 1천78억달러어치를 차환하고 172억달러를 신규 조달하기 위한 차원이다.

해당 입찰에서는 3년물 국채가 580억달러, 10년물은 420억달러, 30년물은 250억달러 규모로 발행된다.

jhjin@yna.co.kr

출처 : 연합인포맥스(https://news.einfomax.co.kr)

 

부동산 PF대출 이해하기

= 프로젝트 자체의 사업성을 보고 대출을 해주는 것

= 돈을 빌려주는 입장(대주/대주단)에서 뭘 믿고 빌려줄 것인가?

 

 

부동산 PF란?

부동산 PF (Project Financing). 말 그대로 프로젝트 자체의 사업성을 보고 대출을 실행하는 것을 말합니다. 

 

일반 대출과 차이점

일반적인 대출의 경우 돈을 빌려주는 사람(대주)은 돈을 빌린 사람(차주)의 상환능력과 상환이 지연될 경우 최소한 이자를 지급할 수 있는 능력을 보고 진행 여부를 결정하게 됩니다. 반면 부동산 PF의 경우 미래에 지어질 건물(담보물)과 그 건물을 분양해서 발생하는 현금흐름(상환능력)을 보고 대출 여부를 결정하게 됩니다.

 

부동산 PF를 이해하기 위해서는 돈을 빌려주는 입장이 되어 생각해볼 필요가 있습니다.

담보물이 없는 상황에서 리스크를 최소화하려면 무엇을 믿고 빌려줘야 할까요?

 

돈을 빌려주는 대주 입장에는 빌려준 돈을 못 갚을 가능성을 대해 2가지 고민이 생기게 됩니다.  

첫째 과연 건물을 짓는 업체가 끝까지 말썽 없이 건물을 완성시킬 수 있을까? 중간에 부도가 나거나 자취를 감추면 어떻게 하지? 이런 생각을 할 수 있고요. 둘째 건물이 완성이 되어 담보물이 생겨도 경기가 안 좋거나 기타 상황에 의해 예상처럼 분양이 안 되는 경우가 발생하면 어떻게 하지?라는 고민이 생길 수 있습니다.

 

PF대출을 안전하게 실행하려면 이 두 가지 고민에 대한 해결책이 있어야 하는데요. 대주는 아래와 같은 방법으로 위험성을 관리하게 됩니다.

 

먼저 건물이 지어질 수 있을지에 대한 고민은 시공사가 책임을 지고 완성을 하는 것을 확약받는 방식으로 진행을 합니다. 이를 시공사 책임준공이라고 하는데요. 만약 준공을 못하는 상황이 발생하면 시공사가 책임을 지고 대주단의 대출금을 모두 상환해야 합니다. 이런 시공사의 확약에 대한 신뢰는 어떻게 확보할 수 있을까요? 크게 건물을 지을 수 있는 능력이 있는지 기존 "시공능력"을 보고 준공을 못하는 경우 대출금을 갚을 수 있는 현금이 있는지 "상환능력"을 검토하게 됩니다. 

 

시공능력과 달리 상환능력에 대해서는 현금보유액이 풍부한 시공사는 극히 일부입니다. 아무리 재무제표가 좋아도 현금을 쌓아놓고 있는 시공사는 드물기 때문에 시공사가 회사채를 발행하여 자금을 조달할 수 있는지 여부를 판단하게 됩니다. 회사채를 발행할 신용등급이 되지 않는 시공사의 경우 만약 모회사가 연대보증을 서게 되면 모회사의 신용등급을 통해 책임준공 능력을 인정받을 수도 있습니다. 

 

보통 일반적인 기업들은 신용등급 회사(한신평, 한기평)가 기업의 재무제표와 현금흐름, 자산을 고려해 신용등급을 평가하게 되는데  BBB+ 이상의 등급을 받아야 최소한의 재무능력을 인정받을 수 있습니다.

 

건물이 지어져서 담보물이 확보가 되어도 분양이 안 되는 경우 현금흐름이 막혀 대출을 상환하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 당연히 돈을 빌려준 대주단 입장에서는 분양 리스크를 줄이는 방법을 모색하게 됩니다. 일반적으로 두 가지 조건을 걸어 분양률이 저조한 상황을 대비하는데요. 

 

첫 번째로 대출 승인 조건을 제시해서 최소한 일정 수준의 청약률이 달성된 경우에 대출을 승인해줍니다. 청약은 정식 계약이 아니므로 언제든지 해지가 될 수는 있지만 대주단 입장에서는 분양성을 어느 정도 확인할 수 있는 근거가 될 수 있기 때문에 이런 대출 기표 선행조건을 제시하게 됩니다. 

 

예를 들어, 전체 분양 매출액이 500억인데 대주단에게 빌린 돈이 250억이라면 LTV는 250억/500억 = 50%가 되므로  최소한 30~50%의 청약을 받으면 대출을 승인해준다고 기표 승인조건을 걸게 됩니다. 

 

두 번째는 분양률 트리거 조건을 두어 일정기간 동안 예상했던 목표 분양률이 달성되지 않는 경우가 생기면 강제적인 할인분양을 통해 분양성을 높이는 방식을 제시합니다.  분양성은 분양금액과 밀접한 연관이 있기 때문에 대주단 입장에서 분양이 안 되는 기간이 장기화되는 경우 트리거를 적용하여 분양성을 좀 더 끌어올리는 방식으로 분양가를 5~10%가량 강제로 낮추게 됩니다. 

 

 

간단하게 부동산 PF대출이 무엇이고 대출을 해주는 입장에서 담보물이 없는 상황에서 프로젝트의 리스크들을 어떻게 줄여나갈 수 있을지에 대해 설명해드렸는데요. 부동산 PF대출을 쉽게 이해하기 위해서는 돈을 빌리는 입장이 아니라 돈을 빌려주는 대주단으로 빙의되어 PF대출의 조건을 이해하는 것이 중요합니다.

 

부동산 PF대출을 쉽게 이해하려면? 

역지사지 (易地思之)

PF대출 = 프로젝트 자체의 사업성을 보고 대출을 해주는 것 (미확정 담보물 상태)

돈을 빌려주는 입장(대주단)에서 무엇을 믿고 빌려줄 것인가? 에 대해 입장을 바꿔놓고 생각해보시기 바랍니다. 

 

나중에 PF대출을 활용할 일이 생기면 돈을 빌려주는 대주단의 입장이 되어서 자신을 객관적으로 판단할 수 있어야 합니다. 대주단에게 어떻게 프로젝트의 사업성을 좀 더 설득할 수 있을지 어떻게 하면 대주단이 나의 부동산 프로젝트를 신뢰할 수 있을지에 대해 고민을 해보시면 PF대출을 좀 더 쉽게 이해하실 수 있습니다.

 

 

 

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제로 건설업계와 금융계가 바짝 긴장하고 있습니다. 부동산 PF란 부동산 사업에서 발생할 미래 수익을 담보로 돈을 빌려 부동산을 개발하는 금융기법을 가리키는데요. 금리가 높아지고 건설 경기가 침체하면서 부동산 PF 연체율이 높아지고, 돈을 빌려준 금융기업과 보증을 서준 기업의 부실화 우려가 커지죠.

오늘 <상식 한입>에선 건설과 금융업계의 뇌관으로 지목되는 부동산 PF를 다룹니다. 사실 이번 위기에서 문제가 되는 건 부동산 PF뿐 아니라, 부동산 PF 대출채권을 유동화한 증권도 있는데요. 이 둘은 구체적으로 무엇인지, 또 어떻게 위기를 유발했는지 살펴보겠습니다.


부동산 PF가 뭐야?

🏠 프로젝트파이낸싱(Project Financing, PF)이란?: 말 그대로 어떤 사업의 계획이나 수익성을 토대로 자금을 조달하는 것을 뜻합니다. 보통의 금융(Financing)은 개인이나 기업의 신용 혹은 담보에 기초해 이뤄집니다. 주택을 담보로 돈을 빌리거나, 기업의 신용을 토대로 채권을 발행하는 게 대표적이죠. 하지만 프로젝트파이낸싱은 별다른 담보 없이, 어떤 사업으로부터 나올 미래 수익을 담보로 대출이 이뤄집니다. 건물이나 주택 같은 부동산을 개발하거나 발전소, 터널, 항만 등 사회간접자본 개발 프로젝트를 진행할 때 주로 PF를 활용합니다. 지금 당장은 담보가 없더라도, 미래에 사업이 완료되면 분양이나 사용료 수익이 발생하니 이를 담보로 돈을 빌리는 거죠. 담보가 불확실해 위험성이 높은 대출로 꼽히며, 이자도 높은 편입니다.

❓ 부동산 PF의 구조: 요즘 문제가 되는 부동산 PF도 이런 PF의 일종입니다. 우리나라의 부동산 PF 대출잔액은 약 130조에 달할 정도로 규모가 큰데요. 자세히 들여다보면 구조가 복잡하긴 하지만, 큰 골자는 사업의 주체인 시행사가 시공사인 건설사의 신용을 빌려 금융기관에서 돈을 조달한 후 청약 등으로 발생한 수익을 통해 원리금을 상환하는 것입니다.

 

부동산 PF의 구조 ⓒ 한국기업평가

🤝 시행사와 시공사: 부동산 개발 사업 주체는 크게 시행사와 시공사로 나뉩니다. 시행사는 토지 매입, 공사 계약, 자금 조달 등을 수행하며 개발 사업을 이끌어 나가고, 시공사는 시행사와 계약을 맺고 건물을 올리죠. 다만, 통상 시행사는 임시적으로 만들어지는 특수목적법인(SPC)이라 돈을 빌리기엔 신용이 부족한 편인데요. 따라서 신용등급이 높은 시공사(건설사)가 시행사의 신용을 보강해 줍니다.

💰 브릿지론과 본 PF: 일단 사업이 시작되면 시행사는 토지 매매 계약부터 체결합니다. 아직 사업이 본격화하기 전이라 PF 대출을 받기 힘든데요. 초기 자금을 마련하기 위해 PF 이전에 브릿지론이라는 고금리 초기 자금 대출을 활용합니다. 우리나라의 경우 평균 토지 구입 대금의 70~90%를 브릿지론으로 조달합니다. 이후 금융사와 본 PF 대출 계약이 체결되면 대출금을 활용해 브릿지론을 상환하는 구조입니다.

 

🏦 PF 대출을 해주는 금융기관: 금융기관은 투자자를 모집하거나 보유한 자금을 활용해 대출을 내어줍니다. 이렇게 돈을 빌려주는 기관을 대주 혹은 대주단이라고 하는데요. 통상 위험성이 높은 대출이기에 증권사나 저축은행, 상호금융, 캐피탈 등 제2금융권의 비중이 높습니다. 대주단 입장에선 프로젝트를 통해 원리금을 회수할 수 있는지를 따져보고 대출 승인 여부를 결정하는데요. 따라서 가장 중요하게 보는 두 가지 요소가 바로 책임준공과 분양성입니다.

🏗️ 책임준공: 대주단이 원리금을 제대로 돌려받으려면 일단 건물이 제대로 올라가서 담보물의 역할을 할 수 있어야 합니다. 그래서 대주단은 공사를 맡은 시공사에 책임준공을 약속받습니다. 책임준공이란 시공사가 건물을 계획대로 올릴 건설역량이 있다는 것(시공능력), 그리고 준공에 실패할 경우 대출금을 갚아줄 돈이 있다는 것(상환책임능력)을 증명하고 준공과 대출 상환을 약속하는 것입니다. 상환책임능력의 경우 시공사가 발행하는 회사채 등급으로 평가하며, 회사채를 발행하지 않는 시공사는 신용평가사가 매기는 신용등급으로 평가하죠. 이번에 위기에 빠진 태영건설도 이 책임준공 확약 금액이 3조 5천억 원에 달합니다.

💸 분양성: 건물이 기한 내에 올라갔더라도 분양이 되지 않는다면 대주단은 원리금을 돌려받기 어렵습니다. 따라서 대출 전 프로젝트의 분양성이 충분한지를 확인하는데요. 먼저 대주단은 시행사에 청약을 미리 실시할 것을 요구합니다. 이 청약률이 얼마나 나오는지를 보고 대출 여부를 결정하는 거죠. 또, 대주단은 할인분양트리거를 걸어두는데요. 분양을 시작한 후 일정 기간이 지나도 분양률이 목표에 못 미치면 강제로 정해진 할인율을 적용해 분양가를 깎는 것이죠. 이 두 가지 장치를 활용해 대주단은 프로젝트에서 충분한 현금흐름을 확보하고자 합니다.

 

부동산 PF 유동화란?

이번 태영건설 부도 위기에서 문제가 된 것은 부동산 PF만이 아니었습니다. 부동산 PF 대출채권을 유동화한 ABCP도 건설기업의 부실 요인으로 떠올랐는데요. 대출채권을 유동화한다는 것이 무엇인지, 그리고 이게 왜 위기의 원인이 됐는지 살펴보겠습니다.

💵 자산유동화란?: 시행사에 돈을 빌려준 대주단은 만기가 돌아오는 수 년간 차용증(대출채권)을 들고 있어야 합니다. 건물이 예정대로 준공되면 원리금을 받을 수 있는 건데요. 하지만 수십, 수백억 원짜리 채권을 몇 년간 들고 있자니 답답하기 그지없습니다. 그래서 이 대출채권을 잘게 쪼개서 기관이나 개인 투자자에게 판매하고 현금을 확보하는데, 이를 자산(대출채권) 유동화라고 하며, 쪼개진 채권을 유동화증권(Asset-Backed Securities, ABS)이라고 합니다. 이 과정에서 대주단은 자산유동화를 위한 특수목적법인(SPC)을 설립하는데요. 하지만 신용이 부족한 SPC로는 증권 발행이 어렵기에 시공사와 증권사의 신용보강을 거치게 됩니다. ABS를 사는 투자자 입장에선 '만약 PF 대출채권이 부도날 경우 증권사나 시공사가 ABS를 대신 사준다'라는 약속을 받는 것이죠.

부동산 PF 유동화 구조 ⓒ 자본시장연구원

회사채 (corporate bond)

기업이 시설투자나 운영 등의 장기자금을 조달하기 위해 발행하는 채권을 말한다. 기업은 채권을 발행함으로써 사채업자에게 채무를 부담하고 이자를 정기적으로 지급해야 하며 약속된 기일에 원금을 상환해야 한다. 회사채가 주식과 다른 점은 일정한 상환기한이 있고, 기업이익의 유무에 상관없이 확정이자를 지급해야 하며, 회사 해산의 경우에는 잔여재산분배에 주식보다 앞서 상환된다는 점이다.

 

발행조건에 따라 여러 가지로 구분되는데 먼저 보증 및 담보의 유무에 따라 보증사채, 무보증사채 및 담보부사채 등으로 분류된다. 금리결정방법에 따라서는 확정이자부사채와 변동금리부사채로 나뉜다. 또 이익참가형태에 따라 일반사채, 전환사채, 신주인수권부사채, 교환사채(발행회사가 소유하고 있는 상장유가증권으로 교환을 청구할 수 있는 권리가 부여된 사채), 이익참가사채(정해진 이자 이외에 발행회사의 이익배당에도 참가할 수 있는 사채)로 각각 분류된다. 그밖에 상환기간에 따라 단기사채·중기사채·장기사채로, 원금의 상환방법에 따라 만기전액상환사채·정기분할상환사채·감채기금부사채·임의상환사채 등으로 분류되기도 한다.

대출

개인이 은행에서 돈을 빌리듯, 은행을 통해 자금을 빌려 매년 일정한 이자 지불하거나 원금상황+이자 지불하여 자금을 상환하는 것. 일반적으로 기업은 이자만 지불하다 만기가 되면 Roll-over하여 원금 지불은 지속해서 미루는 방식을 채택한다.

주식발행

기업의 가치를 주식으로 전환하고, 주식을 투자자에게 매각하여 자금을 획득하는 방법

메자닌 (mezzanine)

메자닌은 건물 1층과 2층 사이에 있는 라운지 공간을 의미하는 이탈리아어로 채권과 주식의 중간 위험 단계에 있는 전환사채(CB)와 신주인수권부사채(BW) 등을 말한다. 주가 상승장에는 주식으로 전환해 자본 이득을 취할 수 있고, 하락장에도 채권이기 때문에 원금보장이 되는 데다 사채 행사가격 조정(리픽싱)에 따른 이득을 챙길 수 있다.

 

메자닌투자는 발행기업의 채무불이행(디폴트) 가능성을 점검해 선별 투자하는 게 관건이다.

 

주식과 채권의 성격을 모두 가진 상품이나 주식과 채권에 동시에 투자하는 펀드 등에 이런 이름이 많이 붙는다.

그러나 꼭 주식과 채권의 성격을 모두 가진 상품에만 메자닌이라는 이름이 붙는 것은 아니며 위험의 정도가 중간 정도인 파생금융상품에도 메자닌 이라는 이름을 종종 사용한다.

 

2008년 금융위기의 주범이었던 서브프라임 모기지를 비롯, 모기지 채권을 기초로 발행되던 각종 CDO(채권담보부증권) 역시 그 위험도, 다시 말해 CDO에 편입된 채권의 부도 가능성에 따라서 여러가지 계층으로 나뉘어서 신용등급이 매겨지는데 여기서도 중간 정도의 위험도를 가진 CDO에 대해 메자닌 CDO라는 표현을 사용했다.

레버리지론 (Reverage Loan)

사모펀드나 기업이 다른 기업을 인수할 때 피인수업체의 자산을 담보로 금융기관에서 빌리는 돈을 뜻한다.

돈을 빌려준 금융기관은 이를 담보로 증권을 발행하여 상품으로 판매한다.

 

레버리지 론은 복수의 금융회사가 기업에 공통의 조건으로 자금을 대여하는 신디케이트 론(syndicated loan)의 한 종류다. 스탠더드앤드푸어스(S&P) LCD에 따르면 레버리지 론에서 ‘레버리지’는 신용 등급이 ‘BB+’급 이하 혹은 신용 등급이 ‘BBB-’급 이상이면 금리가 LIBOR+125bp를 웃돌고 1순위 혹은 2순위 담보권이 설정된 것을 의미한다. 일반적으로 변동 금리, 선순위 담보 대출의 특징을 지닌다.

 

레버리지 론은 기본적으로 선순위 담보 대출로, 하이일드 회사채보다 부도율이 낮고 회수율이 높은 자산이다. 또 차입자가 언제든지 원금을 액면가에 조기 상환할 수 있다. 따라서 하이일드 기업 부채에 대한 투자 수요가 증가하는 시기에도 레버리지 론은 대체로 액면가에 가깝게 거래되기 때문에 하이일드 회사채보다 상대적으로 가격 상승 잠재력이 낮다.

Collateralized Debt Obligation, CDO (부채담보부증권)

회사채나 금융기관의 대출채권, 자산담보부증권(ABS)이나 주택저당증권(MBS) 등을 묶어만든 유동화 채권으로 신용파생상품의 일종. CLO는 은행의 대출채권만 묶어서 만든 파생상품으로 대출 채권뿐만 아니라 회사채나 ABS, MBS까지 섞어 만든 CDO가 더 큰 개념이다. 특히 기초자산이 회사채인 경우 채권담보부증권(CBOㆍCollateralized Bond Obligation)이라고 한다. 이 과정에서 신용등급을 높이기 위해 채권보증회사(모노라인)들이 보증을 서기도 한다. 

 

CDO는 담보로 사용된 대출이나 회사채가 제때 상환되지 못할 경우 투자자들의 손실로 이어진다. 수익을 목적으로 발 행하는 ''Arbitrage CDO''와 신용위험을 투자자에게 전가하기 위해 발행하는 ''Balance Sheet CDO(B/S CDO)''로 나뉜다. CDO는 2006년 미국 등에서 1조달러(약 917조원)어치가 발행될 정도로 큰 인기를 얻었다. 그러나 서브프라임 모기지 사태가 불거진 후 채권 가격이 폭락하면서 주요 금융회사 등 투자자들이 큰 손해를 입었다. 90년대 중반에 첫 선을 보인후 미국, 유럽 등지에서 발행규모가 증가해왔다.

Collateralized Loan Obligation, CLO (대출채권담보부증권)

은행의 대출채권을 묶어 풀(Pool)을 만들어 자산유동화전문회사(SPC)에 매각하고, 자산유동화전문회사는 풀의 대출채권을 담보로 발행한 유동화증권을 말한다. 기초자산은 신용등급 ‘BBB’ 이하인 기업에 대한 대출채권이다. 부채 규모가 상당한 기업이 더 빌린 돈인 ‘레버리지론’도 기초자산에 포함된다.

 

자산유동화증권(ABS)의 일종으로 금융기관이 유동성을 확보하기 위한 수단으로 사용한다. 회사채나 주택담보대출채권 투자에 비해 고위험 고수익으로 꼽힌다.

 

상대적으로 낮은 이율에 부채가 많은 기업이라도 쉽게 돈을 빌릴 수 있으며 기업 대출에 대한 채무불이행율이 낮아 인기를 누려 왔다. 우리나라는 2000년말에 이 제도를 도입했다.

 

CDO는 2008년 글로벌 금융위기 당시 비우량 주택담보대출(서브프라임 모기지) 시장의 위험을 금융시스템 전반으로 확대되었다.

금융의 증권화 (securitization)

금융시장에서 주식이나 채권 등의 증권을 이용한 자금조달 및 운용이 확대되는 것을 말한다. 통상적으로는 대출채권 등 고정화된 자산을 매매가능한 증권형태로 전환하는 자산유동화(Asset Securitization)를 뜻한다. 금융회사들은 부동산, 유가증권, 대출채권, 외상매출금 등 유동성이 낮은 다양한 종류의 자산(기초자산)을 담보로 새로운 증권을 만들어 매각하게된다. 기초자산의 종류에 따라 다양한 명칭으로 불리게 되는데 MBS는 주택담보대출을, CDO는 일반대출이나 채권을 기초자산으로 발행된 증권을 뜻한다.

asset-backed securities, ABS (자산담보부증권)

금융회사나 기업이 보유하고 있는 부동산, 회사채, 대출채권, 외상매출채권 등 각종 자산을 기초자산(underlying assets)으로 발행하는 증권. 자산에 묶여 있는 현금 흐름을 창출하는 것이 목적이다. 이는 원보유자의 파산위험에 대비, 담보를 안전장치로 갖추고 있으므로, 자산 원보유자가 직접 발행한 채권보다 높은 신용등급으로 평가된다.

 

기초자산의 종류에 따라 CBO(채권담보부증권), CLO(대출담보부증권), MBS(주택담보부증권) 등으로 구분된다. 우리나라는 1998년 9월 ‘자산유동화에 관한 법률’의 제정으로 이를 도입했다.

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