231102_광수네 복덕방 10호: 공급(供給)

요약

부동산 공급 = 기존 다주택자 공급 + 신규 공급이므로 신규 공급만으로 공급이 많다 적다 판단하는 것은 옳지 않으며, 기존 다주택자에 의한 공급도 봐야함

• 신규 공급은 민간업자가 '22년 92%로, 민간업자는 부동산이 높은 가격에 팔리지 않으면 건설하지 않으므로 충분한 공급으로 이어질 수 없음
• 기존 다주택자는 국내 313가구가 존재하며, 다주택자 증가율은 점차 감소하여 '21년에는 절대수조차 -45,270 감소
  • 다주택자수가 감소하는 이유는 1. 세금 부담 2. 부동산 경기악화 로 해석

이에 따라, 부동산 공급은 다주택자 공급을 의미하는 주택 매도물량으로 보는 것이 더 적절하며, 매도 물량은 계속 증가하고 있음

부동산 수요는 과거 낮은 금리 -> 높은 금리로 적응해 가는 단계에 있으며, 현재는 대출 이자가 높아 수요 하락 중

내집 마련 시, 부동산 시장 전체에 대한 분석보다 내가 구매하고자하는 개별 단지에 대한 분석이 더 중요

• 타겟 물건의 매매 건수와 가격을 그래프화하면 특정 기간에서 최빈거래 가격 구간이 나오는데, 그 구간과 현재 거래가를 비교하면 현재 거래가의 타당성을 평가할 수 있음

2년간 전월세거래건수를 전체 세대수로 나눈 값의 시계열 평균을 취하면 전체 세대 중 투자목적으로 거래된 물건 수를 파악할 수 있는데, 이러한 투자비율이 높을 수록 외부 변동성에 취약한 물건임

• 전월세거래건수를 2년이라는 기간으로 설정하여 계산하는 이유는 전월세계약 기간이 2년이기 때문

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