부동산 PF대출 이해하기
= 프로젝트 자체의 사업성을 보고 대출을 해주는 것
= 돈을 빌려주는 입장(대주/대주단)에서 뭘 믿고 빌려줄 것인가?
부동산 PF란?
부동산 PF (Project Financing). 말 그대로 프로젝트 자체의 사업성을 보고 대출을 실행하는 것을 말합니다.
일반 대출과 차이점
일반적인 대출의 경우 돈을 빌려주는 사람(대주)은 돈을 빌린 사람(차주)의 상환능력과 상환이 지연될 경우 최소한 이자를 지급할 수 있는 능력을 보고 진행 여부를 결정하게 됩니다. 반면 부동산 PF의 경우 미래에 지어질 건물(담보물)과 그 건물을 분양해서 발생하는 현금흐름(상환능력)을 보고 대출 여부를 결정하게 됩니다.
부동산 PF를 이해하기 위해서는 돈을 빌려주는 입장이 되어 생각해볼 필요가 있습니다.
담보물이 없는 상황에서 리스크를 최소화하려면 무엇을 믿고 빌려줘야 할까요?
돈을 빌려주는 대주 입장에는 빌려준 돈을 못 갚을 가능성을 대해 2가지 고민이 생기게 됩니다.
첫째 과연 건물을 짓는 업체가 끝까지 말썽 없이 건물을 완성시킬 수 있을까? 중간에 부도가 나거나 자취를 감추면 어떻게 하지? 이런 생각을 할 수 있고요. 둘째 건물이 완성이 되어 담보물이 생겨도 경기가 안 좋거나 기타 상황에 의해 예상처럼 분양이 안 되는 경우가 발생하면 어떻게 하지?라는 고민이 생길 수 있습니다.
PF대출을 안전하게 실행하려면 이 두 가지 고민에 대한 해결책이 있어야 하는데요. 대주는 아래와 같은 방법으로 위험성을 관리하게 됩니다.
먼저 건물이 지어질 수 있을지에 대한 고민은 시공사가 책임을 지고 완성을 하는 것을 확약받는 방식으로 진행을 합니다. 이를 시공사 책임준공이라고 하는데요. 만약 준공을 못하는 상황이 발생하면 시공사가 책임을 지고 대주단의 대출금을 모두 상환해야 합니다. 이런 시공사의 확약에 대한 신뢰는 어떻게 확보할 수 있을까요? 크게 건물을 지을 수 있는 능력이 있는지 기존 "시공능력"을 보고 준공을 못하는 경우 대출금을 갚을 수 있는 현금이 있는지 "상환능력"을 검토하게 됩니다.
시공능력과 달리 상환능력에 대해서는 현금보유액이 풍부한 시공사는 극히 일부입니다. 아무리 재무제표가 좋아도 현금을 쌓아놓고 있는 시공사는 드물기 때문에 시공사가 회사채를 발행하여 자금을 조달할 수 있는지 여부를 판단하게 됩니다. 회사채를 발행할 신용등급이 되지 않는 시공사의 경우 만약 모회사가 연대보증을 서게 되면 모회사의 신용등급을 통해 책임준공 능력을 인정받을 수도 있습니다.
보통 일반적인 기업들은 신용등급 회사(한신평, 한기평)가 기업의 재무제표와 현금흐름, 자산을 고려해 신용등급을 평가하게 되는데 BBB+ 이상의 등급을 받아야 최소한의 재무능력을 인정받을 수 있습니다.
건물이 지어져서 담보물이 확보가 되어도 분양이 안 되는 경우 현금흐름이 막혀 대출을 상환하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 당연히 돈을 빌려준 대주단 입장에서는 분양 리스크를 줄이는 방법을 모색하게 됩니다. 일반적으로 두 가지 조건을 걸어 분양률이 저조한 상황을 대비하는데요.
첫 번째로 대출 승인 조건을 제시해서 최소한 일정 수준의 청약률이 달성된 경우에 대출을 승인해줍니다. 청약은 정식 계약이 아니므로 언제든지 해지가 될 수는 있지만 대주단 입장에서는 분양성을 어느 정도 확인할 수 있는 근거가 될 수 있기 때문에 이런 대출 기표 선행조건을 제시하게 됩니다.
예를 들어, 전체 분양 매출액이 500억인데 대주단에게 빌린 돈이 250억이라면 LTV는 250억/500억 = 50%가 되므로 최소한 30~50%의 청약을 받으면 대출을 승인해준다고 기표 승인조건을 걸게 됩니다.
두 번째는 분양률 트리거 조건을 두어 일정기간 동안 예상했던 목표 분양률이 달성되지 않는 경우가 생기면 강제적인 할인분양을 통해 분양성을 높이는 방식을 제시합니다. 분양성은 분양금액과 밀접한 연관이 있기 때문에 대주단 입장에서 분양이 안 되는 기간이 장기화되는 경우 트리거를 적용하여 분양성을 좀 더 끌어올리는 방식으로 분양가를 5~10%가량 강제로 낮추게 됩니다.
간단하게 부동산 PF대출이 무엇이고 대출을 해주는 입장에서 담보물이 없는 상황에서 프로젝트의 리스크들을 어떻게 줄여나갈 수 있을지에 대해 설명해드렸는데요. 부동산 PF대출을 쉽게 이해하기 위해서는 돈을 빌리는 입장이 아니라 돈을 빌려주는 대주단으로 빙의되어 PF대출의 조건을 이해하는 것이 중요합니다.
부동산 PF대출을 쉽게 이해하려면?
역지사지 (易地思之)
PF대출 = 프로젝트 자체의 사업성을 보고 대출을 해주는 것 (미확정 담보물 상태)
→ 돈을 빌려주는 입장(대주단)에서 무엇을 믿고 빌려줄 것인가? 에 대해 입장을 바꿔놓고 생각해보시기 바랍니다.
나중에 PF대출을 활용할 일이 생기면 돈을 빌려주는 대주단의 입장이 되어서 자신을 객관적으로 판단할 수 있어야 합니다. 대주단에게 어떻게 프로젝트의 사업성을 좀 더 설득할 수 있을지 어떻게 하면 대주단이 나의 부동산 프로젝트를 신뢰할 수 있을지에 대해 고민을 해보시면 PF대출을 좀 더 쉽게 이해하실 수 있습니다.
