서울시 전월세 가격, 언제부터 얼마나 빠지기 시작할까?

요약

• 서울시 전월세 가격은 비인기지역 6월, 인기지역 10월부터 하락하기 시작
• 중립금리 1.5% 유지 가정 시 현재 比 30% 하락, 중립금리 2% 유지 가정 시 현재 比 40% 하락 가능
• 몇 년이 걸리든 금리에 맞는 가격이 될 때까지 집값하락은 지속될 것

요즘 집구하려니 만만치 않네...

삼성동으로 출퇴근을 하는 터라 현재 거주지에서 출퇴근이 길게는 1.5시간 까지 걸립니다. 마포에서 일하는 아내의 워라벨도 고려해주기 위해서는 선택지가 많지 않았는데요. 다음 주거지로 가장 유력하게 보고 있었던 주거지는 바로 공덕입니다. 공항철도, 6호선 등 4개 노선이 겹치는 쿼터 역세권으로 서울에는 왕십리와 공덕이 가장 환승역이 많기로 유명합니다.
　
최근 발품을 팔며 부동산을 돌아 다녀봤습니다. 좋은 매물로 올라왔던 것이 도보 공덕역 5분 거리에 있는 물건이었습니다. 24평형이지만 서비스 평수가 넉넉하여 둘이 살기엔 충분하다고 생각되었죠. 하지만 가격이 문제입니다. 월세와 이자부담을 모두 고려한 매달 CashFlow가 약 200만원 선이었습니다. 애초에 월세로 200만원선까지는 생각했던 터이지만, 최근에 올라도 너무 올랐는데요. 과연 이 값이 일시적인 것일까요, 아니면 쭉 이런 가격이 유지될까요?

공덕역 초역세권 24평형 월세가격 추이(가로축: 15년 ~ 22년 월별 시계열, 세로축[좌]: 순수월세+이자비용 합산가격(만원), 세로축[우]: 기준금리)

먼저 제가 보았던 단지의 24평형 월세가격 실거래가 추이입니다. 여기서 표현하는 월세란 순수 월세와 이자비용을 합산한 매달의 CashFlow입니다. 월세라는 종속변수와 금리라는 단일 독립변수를 두고보았을 때, 코로나가 시작되었던 20년 이전과 이후로 크게 나눌 수 있습니다.
　
코로나 이전에는 1.25% ~ 1.5%로 금리가 안정적으로 유지되면서 월세도 150만원 선에서 유지되고 있었는데요. 코로나 이후 금리가 급격히 하락하며 150만원 선에서 최대 200만원 선까지 가격 변동이 심합니다.

공덕역 초역세권 24평형 전세가격 추이(가로축: 15년 ~ 22년 월별 시계열, 세로축[좌]: 전세가(억원), 세로축[우]: 기준금리)

월세만 그럴까요? 이번에는 동일 물건의 전세 추세를 보겠습니다.
　
전세도 마찬가지로 20년 초 전후로 가격이 눈에 띄게 나뉘어지는데요. 코로나 전 최대 5억원 언저리로 형성되었던 시장이 최근에는 6억 ~ 7억까지 변동성이 큰 모양세입니다.
　
이러한 가격이 과연 적정할까요? 제 개인적인 의견으로는 보수적인 부동산 시장이 아직 금리를 반영하지 않았다고 생각합니다. 향후 과거와 비슷하게 1.25% ~ 1.5%의 금리 유지 시, 월세는 150만원선으로 약 25% 추락할 가능성이 큽니다.
　
부동산 시장은 사람이 실제 거주하기도 하고 하방경직성이 큰 자산이라 이자가 하락할 때는 순식간에 가격에 반영하면서도, 그 반대로 이자가 상승할 때는 늦게 반영되는 특성이 있습니다.(매우 이기적인 시장이라는 생각이 드네요..)
　
하지만, 1.5% 언저리의 금리가 유지되고 수요공급의 논리에 따라 수요자가 감소하면 가격도 하락할 수 밖에 없다는 판단입니다. 이르게는 3개월, 늦게는 6개월 후부터 반영될 것 입니다.(기간이 ~6개월 까지 걸리는 이유는 아래서 다루겠습니다)

서울시내 전월 거래건수와 가격 변화는

서울시 전월세 월별 건수(가로축: 11년 ~ 22년 월별 시계열, 세로축[좌]: 건수, 세로축[우]: 기준금리)

서울 구역별 전세가 추이(가로축: 14년 ~ 22년 월별 시계열, 세로축[좌]: 평당전세가(만원), 세로축[우]: 기준금리)

위 두 그래프는 서울의 전월세 월별 거래 건수와 전세가 추이를 나타낸 그래프 입니다. 데이터를 보기 전에는 월세와 전세는 대체재라고 생각했었는데, 금리에 따라 동일하게 움직이는 것을 볼 수 있습니다.

서울시 전월세 월별 건수 그래프는 아래와 같은 시사점을 갖고 있습니다.

1. 전세와 월세는 대체재가 아닌 금리에 따라 동일한 방향으로 이동
2. 과거 10년 동안 서울 시내 전월세 거래건수는 월 13,000 ~ 15,000건 가량 발생했으나, 지속적인 금리하락으로 건수도 미묘하게 계속 늘어나는 추세
3. 그러나, 코로나 이후 15,000건 ~ 20,000건 수준으로 거래량 대폭 상승
4. '22년 07년 기점으로 전월세 거래건수의 급격한 하락 발생
5. 전월세 스프레드는 기준금리 상승시 축소

서울 구역별 전세가 추이 그래프는 아래와 같은 시사점을 갖고 있습니다.

1. 지속적인 금리하락으로 평당 전세가도 계속 상승 中
2. 코로나 이후 급격한 금리하락으로 전세가 급격한 상승
3. 현재 금리 상승 결과가 아직 전세가에 미반영
4. '22년 6월부터 서울 서남권(구로) 및 동북권(노원) 과 같은 부동산 약세지역의 전세가 하락 Start

위와 같은 시사점으로 보아, 서울시 부동산 가격은 아직 금리 상승이 반영되지 않았으며 부동산 약세지역을 중심으로 이미 가격 하락이 시작되고 있습니다.

전월세가격 하락 원인은 무엇일까?

서울시 전월세 시장의 가격하락 원인과 향후 추세를 수요공급 곡선을 추정해봅니다. 전원세 시장의 가격 하락 원인은 금리상승으로 인한 수요의 축소입니다. 또한, 코로나 시기의 비이상적인 저금리가 향후에는 유지될 리 없는 바 장래 전월세가격은 ~ 40%까지 하락할 여지가 있습니다.

기본 전제는 서울내 부동산 공급은 S0으로 고정되어 있으며 부동산 시장은 전적으로 수요에 따라 가격과 수량이 결정되는 시장임이 가정됩니다.

E0균형점(코로나 이전 상황)

• Q0가 13,000 ~ 15,000건의 거래 건수에 해당

E1균형점(코로나 이후 금리 하락 상황)

• 급격한 급리 하락으로 동일 가격 수준에서 부동산 수요 상승(D0 -> D1)
• 이에 따라, 새로운 균형점 E1이 형성되며 거래 가격과 거래 건수가 모두 상승하는 결과

E2균형점(코로나 이후 금리 상승 상황)

• 급격한 금리 상승으로 동일 가격 수준에서 부동산 수요 하락(D1 -> D2)
• 이에 따라, 새로운 균형점 E2가 형성되며 거래 가격과 거래 건수가 모두 하락하는 결과
• E0균형점까지 하락하기 위해서는 1년 정도의 시간이 필요할 것으로 보임

E3균형점(코로나 이후 금리가 이전 처럼 1.5% 구간에서 안정 + 서울시내 부동산 공급확대)

• 균형점이 E0로 돌아온 상황에서 서울시의 강력한 정책적 드라이브로 인한 부동산 공급 확대(S0 -> S1)
• 이에 따라, 새로운 균형점 E3가 형성되며 거래 가격은 하락하고, 거래 건수는 상승하는 결과

서울시 전월세 언제쯤, 얼마나 하락할까?

결론부터 말하면 서울시 전월세는 22년 12월부터 본격적인 하락기에 접어들 것이라 판단됩니다.

서울 외 지역 전세가 추이(가로축: 14년 ~ 22년 월별 시계열, 세로축[좌]: 평당 전세가(만원), 세로축[우]: 기준금리)

위는 서울 외 광역시 및 특별시의 전세가 추이입니다. 이미 지방에서는 '21년 11월 부터 전세가 하락이 시작되었습니다. 그러나 위에서 본바와 같이 서울의 경우 서울 서남권 및 동북권이 6월부터 부동산 하락이 시작되었으니 지방과 서울 間 약 5개월 정도의 시차가 존재한다고 판단됩니다.
　
서울내 인기 지역인 동남권과 서북권은 + 2 ~ 3개월 시간차가 존재한다고 가정하면, 데이터가 존재하지 않아 파악하지 못했지만 9월 및 10월 부터 인기 지역의 전세가 하락도 이미 시작됐을 거라고 판단됩니다.
　
이러한 부동산 가격 하락은 과거 1.25 ~ 1.5%의 안정적 금리를 유지하던 '17년도 가격까지 하락할 것으로 보이므로, 현재 평당 1,000만원 언저리에서 700만원까지 약 30% 추락할 것으로 보입니다.
　
만약 Bear-Case로 국내 금리가 2% 선에서 유지된다면, 40%까지 추락할 여지도 없지 않을 것 같습니다.

데이터 출처

• 통계청: https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=408&tblId=DT\_KAB\_11672\_S25&conn\_path=I2
• 리치고 집값검색: https://m.richgo.ai/realty/danji/a6YvmXx
• 서울시 전월세 데이터: https://land.seoul.go.kr:444/land/rent/rentStatistics.do