부동산 시장 분석: 주택보급률, 자가점유율, 정부 부동산 정책

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주택보급률 자가점유율 주택시장 수요변수: 전월세 가구 수요 775만채 + 다주택 가구 수요D 주택시장 공급변수: 다주택 보유가구의 잉여주택 424만채 + 사업자에 의한 새로운 공급S 부동산 정책의 핵심: 다주택자의 수요억제, 공급확대

주택보급률과 자가점유율

주택보급률

주택보급률은 시대가 변화함에 따라 도출 산식도 변했다.

• 기존 주택 보급률 = 다가구 주택을 1주택으로 산정한 총주택수 / 1인가구와 비 혈연가구를 제외한 총 가구수
• 신주택 보급률 = 다가구 주택을 구분거처로 반영한 총주택수 / 1인가구를 일반가구로 산정한 총 가구수

신주택 보급률 산식은 기존 주택 보급률 산식보다 현실을 반영하도록 수정되었지만, 어떤 방식으로 계산하든 간에 주택보급률은 100을 초과했다. 즉, 가구수보다 총주택수가 많다는 것
　
하지만, 뉴스를 보면 아직도 집없다는 사람이 많다. 이게 도대체 무슨 일인가? 그 이유는 자가점유율에 있다.

자가점유율

위 그림을 보면 주택 보급률은 대부분의 지역에서 100을 넘어가고 있다. 위에서 설명한대로 주택수보다 가구수가 많다는 뜻이다.(서울은 주택 보급률조차 100을 넘지 못하는 극악의 도시다) 하지만, 자가 점유율은 60%를 맴돌고 있다. 그 이유는 다주택보유가구에 있다.

서울의 다주택 보유가구는 전체가구 중 13%에 지나지 않는다. 하지만, 이 13%가 전체 주택의 42%를 소유하고 있는 중이다. 즉, 한 사람이 거주목적 이외의 타목적으로 여러채의 주택을 소유하게 되니, 한 가구당 한 채의 집이 분배되지 않는 것이다. 다주택가구는 부동산 시장 교란의 가장 큰 원인 변수다.

수요공급을 통한 부동산 시장의 평가와 전망

위 그림에서 가구별 보유주택은 다음과 같다.

• 1주택 보유가구 주택: 829만채
• 사업자 보유 주택: 304만채
• 다주택 보유가구 주택: 741만채

수요와 공급을 다음과 같이 산정할 수 있다. 1주택 보유가구는 1개의 주택만가지고 평화롭게 사는 세그먼트이므로 부동산시장의 수요와 공급에 포함되지 않음을 전제한다.

• 수요 = 전월세 가구 수요 775만채 + 다주택 가구 수요D
• 공급 = 다주택 보유가구의 잉여주택 424만채 + 사업자에 의한 새로운 공급S

위의 수요공급을 아래와 같은 부동산 시장을 수요공급곡선으로 나타낼 수 있고, 정부의 정책에 따른 부동산 가격변화를 이해할 수 있다.

정부의 정책: 다주택자를 노려라, 다주택자의 수요억제, 다주택자의 공급확대 규제 실시

1. 균형점 E2

정부는 수요측면에서 다주택가구의 수요D를 최대한 억제하고, 공급측면에서 공급S를 늘이며 다주택가구의 보유 주택을 시장에 최대한 내놓게 하는 각종 정책을 시행함으로써, E1(현상태)에서 E2로 균형점을 이동시키고 가격을 P1 ➡ P2로 안정화시킬 계획이었다.

2. 균형점 E3: 예상외의 수요확대

그런데 예상치 못한 일이 벌어졌다. 1. 금리가 매우 낮게 유지되고, 2. 전세 대란 속에서 월세보다 매매가 유리하게 되며, 3. 부동산 막차를 타야한다는 심리가 부동산 수요에 강하게 작용하면서, 정부가 예상한 것보다 수요가 더 크게 증가한다.(D1 ➡D2). 이로인해 정부가 공급을 늘이는 정책을 펼쳤음에도, 공급상승분보다 수요상승분이 크게 작용하여, E2➡E3의 균형점에 안착하게 된다. 이에 따라 기존가격 P1보다 더 높은 P3에 부동산 가격에 형성되게 된다. 현재 정부 부동산 정책실패의 원인이다.

3. 균형점 E4: 정부가 원하는 균형점

문대통령은 지난 1월 18일 청와대 신년기자회견을 열고, "예상했던 수요보다 더 높은 수요로 인해 부동산 가격이 상승했다. 부동산 정책의 실패를 인정한다. 이에 대한 해결책으로 공급을 더 늘이겠다"고 언급했다. 현재 부동산 수요가 매우 과열된 상태이므로 지금보다 조금 식는다고 하면 수요는 D2➡ D3로 이동할 것이다. 거기에 재개발/재건축, 용적률 완화등의 정책이 시행되면, 공급이 늘어나 S2➡ S3로 공급 곡선이 이동하고, 새로운 균형점 E4에 안착하게 될 것이다.
　
여기서 의문점. 주택 보급률 자체는 100%를 초과하고 있으므로 주택이 부족한 것은 근본 원인이 아니고, 다주택자의 다주택 보유가 현재 부동산 시장 교란의 주범이다. 이에, 새로운 부동산 공급이 늘어나고 계속되는 규제로 다주택자가 보유한 주택마저 시장에 내놓게 되면 초과 공급이 발생할 우려가 있다. 이는 부동산 버블의 폭발과 건설사 미분양으로 이어져 가계와 기업의 경제에 악영향을 미칠 수 있다. 장기적인 관점에서 본다면, 공급을 급격하게 늘이는 것보다, 다주택자의 주택을 시장에 공급하도록 유도정책을 펼치면서 완만하게 공급을 늘여나가 적정 균형점을 찾는 것이 가장 좋겠지만 이는 기존의 기득권층인 다주택 보유자들의 반발이 심하고 또 시간도 오래걸릴 것이다. 하지만, 우리 사회는 당장 문제해결을 원한다. 공급을 무작정 늘이는 것이 올바른 선택일까?

정부 부동산 정책: 다주택자들과의 싸움