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Gap투자란?

Gap투자란 전세를 끼고 부동산을 구매하는 것을 의미합니다. 전세를 낀다 라는 표현이 쉽게 와닿지 않아 아래와 같은 그림을 준비해봤습니다.

서울에 집을 구매하기로 결심한 집주인 B는 10억짜리 집을 구매하기로 결심합니다. 집주인 B는 6억 전세가 끼어있는 기존 물건을 구매하고, 자기자본 4억을 집주인 A에게 지불하죠. 자, 이것으로 집주인 B는 겨우 4억만을 갖고 10억짜리 집을 구매하게 된 것입니다.

이것이 사람들이 Gap투자를 하는 가장 큰 이유입니다. 은행에서 돈을 빌리지 않고도 세입자를 이용해 2배 이상의 레버리지를 일으킬 수 있게되죠. 어떻게 보면 세입자를 통해서 기간한정 무이자 사금융을 받은 것이나 마찬가지 입니다.

일반적으로는 이 4억마져도 100%자기자본이 아닌 은행 대출 통해 지불하기도 하지만, 이번 시나리오에서는 은행에서 대출까지 끼게 되면 셈법이 복잡해지므로 은행 대출은 없는 것으로 가정합니다.

향후 시나리오 別 Gap투자의 현금흐름

1년 후, 집값은 아직 그대로 입니다. 하나 변한게 있다면 기존 세입자 A가 방을 뺄테니 전세금을 돌려다라는 요청이 왔습니다. 가진 현금이 없는 집주인 B는 세입자 B를 급하게 구해서 전세금 6억을 마련하고 그 돈을 세입자 A에게 돌려줍니다.

집주인 B는 운이 좋습니다. 아직까진 시장상황이 좋아 세입자를 금방 구했네요.

시나리오1: 집값 상승

2년 후 부동산 시장이 좋습니다. 10억원이던 집값은 12억원까지 상승했죠. 다행이 부동산 시장이 좋을 때, 세입자 B는 전세금 환급을 요구합니다. 당장 돈이 없는 집주인 B는 집값도 올랐겠다 집을 팔기로 결심합니다.

집주인 B는 12억에 집을 매도하고 세입자 B의 전세반환금 6억과 본인 초기 투자비용 4억을 제하고, 2억만큼의 순수입을 얻습니다. 은행에서 돈한푼 빌리지 않고 무려 자기자본의 50%에 이르는 수익을 이루게 된 것이지요.

시나리오B: 전세값 하락 + 다음 세입자 없음

한편 다른 평행세계의 집주인 B는 운이 없습니다. 부동산 시장은 급락하여 집값은 10억원에서 7억원으로 하락했습니다. 집값이 하락해 전세금도 4억으로 하락했습니다. 전세금이 하락한다면 기존 전세금 (6억) 과 신규 전세금 (4억) 間 차액을 스스로 융통해야합니다. 엎친데 덮친격으로 세입자 B가 전세금 환급을 요구합니다. 

집주인 B는 생각에 잠깁니다. 집주인 B에게는 2가지 선택지가 있습니다. 

1. 집을 팔아 세입자 B의 전세금을 환급해준다.

2. 세입자 C를 구해 4억만큼의 현금을 확보하고, 2억은 빌려서 6억을 만든 후 세입자 B에게 돌려준다.

집주인 B는 향후 집값이 돌아올 것을 굳게 믿고 집을 보유하기로 결심합니다. 그렇다면 세입자 B에게 돌려줄 전세금 부족분 2억을 어디선가 융통해야 합니다.

서울시에 집을 갖고 있다면 2억 대출받기가 힘듭니다. 정상적인 금융권에서는 투기과열지구 대상인 부동산에 전세대출을 해주지 않습니다. 집주인 B는 부랴부랴 친지에게 2억만큼을 시중 이자로 빌려 세입자 B에게 전세금 환급합니다.

2억만큼의 이자가 다달이 나갑니다. 이때부터 캐쉬플로우 적자가 시작됩니다.

1년을 버틴 집주인 B는 큰 위기를 맞습니다. 집값은 그대로지만 부동산 시장악화로 전세 물건이 시장이 쏟아지면서 세입자 구하기가 하늘의 별따기가 되어 버린 것이죠.

세입자 C는 전세금 환급을 요구했습니다. 이젠 방법이 없습니다. 집주인 B는 7억에 집을 내놓기로 합니다.

집주인 B는 집을 7억에 팔고, 세입자 C에게 4억 환급, 친지에게 빌린돈 2억 환급 후 본인 초기 투자비용도 제하니 3억이 적자입니다.곧, 초기 투자비용 4억에서 3억이 날아가 1억이 되어버린 것 입니다.

시사점

Gap투자에서 가장 위험도가 높은 것은 위 처럼 세입자가 구해지지 않는 상황입니다. 새로운 세입자가 기존 세입자의 전세금 환급분을 채워주지 않으면 집을 판매하는 상황에 이를 수 밖에 없기 때문입니다.

또한, 전세금이 하락하는 상황도 높은 리스크입니다. 전세금이 하락하면 기존 전세금과 하락한 전세금의 차이만큼 자기가 융통해야하기 때문입니다. 하지만, 서울 시내에서 Gap투자라면 은행 대출이 나오지 않기 때문에 정상적인 방법으로 돈빌리기가 어렵습니다. 사채를 쓰던가 친지한테 빌리던가 하는 선택지 뿐이죠. 이런 상황이 오게 되면 집을 팔기 싫어도 팔아야하는 상황이 벌어집니다.

Gap투자는 높은 레버리지를 통한 High-Risk, High-Return 입니다. 시장상황을 면밀하게 따져보고 시도해야겠습니다.

요약

• 서울시 전월세 가격은 비인기지역 6월, 인기지역 10월부터 하락하기 시작
• 중립금리 1.5% 유지 가정 시 현재 比 30% 하락, 중립금리 2% 유지 가정 시 현재 比 40% 하락 가능
• 몇 년이 걸리든 금리에 맞는 가격이 될 때까지 집값하락은 지속될 것

요즘 집구하려니 만만치 않네...

삼성동으로 출퇴근을 하는 터라 현재 거주지에서 출퇴근이 길게는 1.5시간 까지 걸립니다. 마포에서 일하는 아내의 워라벨도 고려해주기 위해서는 선택지가 많지 않았는데요. 다음 주거지로 가장 유력하게 보고 있었던 주거지는 바로 공덕입니다. 공항철도, 6호선 등 4개 노선이 겹치는 쿼터 역세권으로 서울에는 왕십리와 공덕이 가장 환승역이 많기로 유명합니다.
　
최근 발품을 팔며 부동산을 돌아 다녀봤습니다. 좋은 매물로 올라왔던 것이 도보 공덕역 5분 거리에 있는 물건이었습니다. 24평형이지만 서비스 평수가 넉넉하여 둘이 살기엔 충분하다고 생각되었죠. 하지만 가격이 문제입니다. 월세와 이자부담을 모두 고려한 매달 CashFlow가 약 200만원 선이었습니다. 애초에 월세로 200만원선까지는 생각했던 터이지만, 최근에 올라도 너무 올랐는데요. 과연 이 값이 일시적인 것일까요, 아니면 쭉 이런 가격이 유지될까요?

먼저 제가 보았던 단지의 24평형 월세가격 실거래가 추이입니다. 여기서 표현하는 월세란 순수 월세와 이자비용을 합산한 매달의 CashFlow입니다. 월세라는 종속변수와 금리라는 단일 독립변수를 두고보았을 때, 코로나가 시작되었던 20년 이전과 이후로 크게 나눌 수 있습니다.
　
코로나 이전에는 1.25% ~ 1.5%로 금리가 안정적으로 유지되면서 월세도 150만원 선에서 유지되고 있었는데요. 코로나 이후 금리가 급격히 하락하며 150만원 선에서 최대 200만원 선까지 가격 변동이 심합니다.

월세만 그럴까요? 이번에는 동일 물건의 전세 추세를 보겠습니다.
　
전세도 마찬가지로 20년 초 전후로 가격이 눈에 띄게 나뉘어지는데요. 코로나 전 최대 5억원 언저리로 형성되었던 시장이 최근에는 6억 ~ 7억까지 변동성이 큰 모양세입니다.
　
이러한 가격이 과연 적정할까요? 제 개인적인 의견으로는 보수적인 부동산 시장이 아직 금리를 반영하지 않았다고 생각합니다. 향후 과거와 비슷하게 1.25% ~ 1.5%의 금리 유지 시, 월세는 150만원선으로 약 25% 추락할 가능성이 큽니다.
　
부동산 시장은 사람이 실제 거주하기도 하고 하방경직성이 큰 자산이라 이자가 하락할 때는 순식간에 가격에 반영하면서도, 그 반대로 이자가 상승할 때는 늦게 반영되는 특성이 있습니다.(매우 이기적인 시장이라는 생각이 드네요..)
　
하지만, 1.5% 언저리의 금리가 유지되고 수요공급의 논리에 따라 수요자가 감소하면 가격도 하락할 수 밖에 없다는 판단입니다. 이르게는 3개월, 늦게는 6개월 후부터 반영될 것 입니다.(기간이 ~6개월 까지 걸리는 이유는 아래서 다루겠습니다)

서울시내 전월 거래건수와 가격 변화는

위 두 그래프는 서울의 전월세 월별 거래 건수와 전세가 추이를 나타낸 그래프 입니다. 데이터를 보기 전에는 월세와 전세는 대체재라고 생각했었는데, 금리에 따라 동일하게 움직이는 것을 볼 수 있습니다.

서울시 전월세 월별 건수 그래프는 아래와 같은 시사점을 갖고 있습니다.

1. 전세와 월세는 대체재가 아닌 금리에 따라 동일한 방향으로 이동
2. 과거 10년 동안 서울 시내 전월세 거래건수는 월 13,000 ~ 15,000건 가량 발생했으나, 지속적인 금리하락으로 건수도 미묘하게 계속 늘어나는 추세
3. 그러나, 코로나 이후 15,000건 ~ 20,000건 수준으로 거래량 대폭 상승
4. '22년 07년 기점으로 전월세 거래건수의 급격한 하락 발생
5. 전월세 스프레드는 기준금리 상승시 축소

서울 구역별 전세가 추이 그래프는 아래와 같은 시사점을 갖고 있습니다.

1. 지속적인 금리하락으로 평당 전세가도 계속 상승 中
2. 코로나 이후 급격한 금리하락으로 전세가 급격한 상승
3. 현재 금리 상승 결과가 아직 전세가에 미반영
4. '22년 6월부터 서울 서남권(구로) 및 동북권(노원) 과 같은 부동산 약세지역의 전세가 하락 Start

위와 같은 시사점으로 보아, 서울시 부동산 가격은 아직 금리 상승이 반영되지 않았으며 부동산 약세지역을 중심으로 이미 가격 하락이 시작되고 있습니다.

전월세가격 하락 원인은 무엇일까?

서울시 전월세 시장의 가격하락 원인과 향후 추세를 수요공급 곡선을 추정해봅니다. 전원세 시장의 가격 하락 원인은 금리상승으로 인한 수요의 축소입니다. 또한, 코로나 시기의 비이상적인 저금리가 향후에는 유지될 리 없는 바 장래 전월세가격은 ~ 40%까지 하락할 여지가 있습니다.

기본 전제는 서울내 부동산 공급은 S0으로 고정되어 있으며 부동산 시장은 전적으로 수요에 따라 가격과 수량이 결정되는 시장임이 가정됩니다.

E0균형점(코로나 이전 상황)

• Q0가 13,000 ~ 15,000건의 거래 건수에 해당

E1균형점(코로나 이후 금리 하락 상황)

• 급격한 급리 하락으로 동일 가격 수준에서 부동산 수요 상승(D0 -> D1)
• 이에 따라, 새로운 균형점 E1이 형성되며 거래 가격과 거래 건수가 모두 상승하는 결과

E2균형점(코로나 이후 금리 상승 상황)

• 급격한 금리 상승으로 동일 가격 수준에서 부동산 수요 하락(D1 -> D2)
• 이에 따라, 새로운 균형점 E2가 형성되며 거래 가격과 거래 건수가 모두 하락하는 결과
• E0균형점까지 하락하기 위해서는 1년 정도의 시간이 필요할 것으로 보임

E3균형점(코로나 이후 금리가 이전 처럼 1.5% 구간에서 안정 + 서울시내 부동산 공급확대)

• 균형점이 E0로 돌아온 상황에서 서울시의 강력한 정책적 드라이브로 인한 부동산 공급 확대(S0 -> S1)
• 이에 따라, 새로운 균형점 E3가 형성되며 거래 가격은 하락하고, 거래 건수는 상승하는 결과

서울시 전월세 언제쯤, 얼마나 하락할까?

결론부터 말하면 서울시 전월세는 22년 12월부터 본격적인 하락기에 접어들 것이라 판단됩니다.

위는 서울 외 광역시 및 특별시의 전세가 추이입니다. 이미 지방에서는 '21년 11월 부터 전세가 하락이 시작되었습니다. 그러나 위에서 본바와 같이 서울의 경우 서울 서남권 및 동북권이 6월부터 부동산 하락이 시작되었으니 지방과 서울 間 약 5개월 정도의 시차가 존재한다고 판단됩니다.
　
서울내 인기 지역인 동남권과 서북권은 + 2 ~ 3개월 시간차가 존재한다고 가정하면, 데이터가 존재하지 않아 파악하지 못했지만 9월 및 10월 부터 인기 지역의 전세가 하락도 이미 시작됐을 거라고 판단됩니다.
　
이러한 부동산 가격 하락은 과거 1.25 ~ 1.5%의 안정적 금리를 유지하던 '17년도 가격까지 하락할 것으로 보이므로, 현재 평당 1,000만원 언저리에서 700만원까지 약 30% 추락할 것으로 보입니다.
　
만약 Bear-Case로 국내 금리가 2% 선에서 유지된다면, 40%까지 추락할 여지도 없지 않을 것 같습니다.

데이터 출처

• 통계청: https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=408&tblId=DT\_KAB\_11672\_S25&conn\_path=I2
• 리치고 집값검색: https://m.richgo.ai/realty/danji/a6YvmXx
• 서울시 전월세 데이터: https://land.seoul.go.kr:444/land/rent/rentStatistics.do